升级版造城运动

8月9日上午，在碧桂园科技小镇和产城融合战略发布之前，广东省省长朱小丹在碧桂园总部调研科技小镇项目建设情况，与杨国强等高层进行了两个小时的交流。

在会上，朱小丹强调：科技小镇的内涵策划要更完善，要形成区别于任何其他社区的“双创”生态，要把科技小镇打造成以人为本、产城融合、宜业宜居的智慧型、枢纽型的“双创”新社区。

碧桂园的产城融合战略，也是在城镇化的战略背景下做出的创新推动。7月18日，住房和城乡建设部、国家发改委、财政部联合公布《关于开展特色小镇培育工作的通知》，明确提出，到2020年我国将培育1000个特色小镇。

国家发改委等有关部门将支持符合条件的特色小镇建设项目申请专项建设基金，中央财政将对工作开展较好的特色小镇给予适当奖励。特色小镇原则上为建制镇（县城关镇除外），优先选择全国重点镇。

据了解，除了科技小镇之外，碧桂园的产城融合战略还包括已有社区产业升级、以森林城市为依托发展海外产城项目。

向俊波指出，“产业地产是经济周期的对冲机制和稳定器。科技地产的重要性，正如两驱车和四驱车的对比，高速公路上两驱车更快，但下了高速四驱车走得更稳”。

同时，产业地产也是优质土地和优惠政策的重要来源。近一年来，过去擅长在三四线城市开发大盘的碧桂园开始推进一线城市战略。但在北上广深四个一线城市，碧桂园仍面临高昂土地成本的考验。以北京为例，碧桂园至今仍未能进驻主城区。

“若要在一线城市跟政府拿地，不干产业不行”。碧桂园联席总裁朱荣斌在今年5月曾表示，一线城市拿地代价高、风险大，相较于公开市场的争夺，碧桂园更倾向于通过合作、并购等渠道或与产业结合的方式获取项目。“科技小镇和碧桂园熟悉的造城模式异曲同工，符合国家政策导向，也符合市场的需求。”莫斌表示。在拿地上，目前三个项目都是从政府手上招拍挂，以后会考虑和合作方合作，例如承接其手中的工业用地。

由于科技小镇承担了很多的社会功能，向俊波表示，碧桂园也在和政府方面谈相关的政策支持。

例如为刚毕业的创业青年提供公租房；碧桂园对这部分人群可能采取租赁的方式，也可能以成本价或低于成本价分割产权进行销售，政府给予一定的补贴；也可能按照政府政策要求做一批保障性住房给入园企业。

向俊波透露，产业地产前期投入肯定是巨大的，但中后期利润来源稳定，预计未来对公司利润贡献可达30%。

产城融合怎么做？

据了解，目前碧桂园科技小镇的整体规划已经完成，进行到具体设计和工程方面的规划。“产业资源的注入和寻找早就开始了，并且在规划设计阶段就介入当中。”向俊波说，目前真正的难点在于招商。

据碧桂园方面介绍，科技小镇的开发主体是深圳碧桂园百富产城发展有限公司——由碧桂园和深圳百富东方合作注册的平台公司，其中碧桂园出资60%，深圳市百富东方财富管理有限公司出资40%。

碧桂园副总裁兼新闻发言人朱剑敏表示，百富东方是碧桂园科技小镇的重要合作伙伴，对科技园和工业园的运作，尤其对深圳未来将有哪些产业可能外溢到惠州和东莞，都已经做了前期的深度调研和产业分析。

百富东方于2008年在深圳前海成立，法人兼总裁戴宏亮曾任天安数码城集团总裁。

在碧桂园的合作伙伴中，百富东方是产业地产的行家，思科是建造智慧城市的高手，清华大学的国家双创空间的重要参与者，将与碧桂园合作研究学术的创新成果如何有效落地，如何与产业更好融合；作为创业导师和科技创新领域的大咖，李开复表示，创新工场可以为科技小镇提供人才和资源，包括投资。

作为碧桂园的第二大股东，平安集团也将利用其产业基金全力支持碧桂园科技小镇项目，为科技小镇的企业提供包括股权融资、互联网金融、资产管理等金融服务。

资金方面，碧桂园表示除了公司层面的投入之外，碧桂园内部高管、合伙人也有投资，同时会撬动不同的企业、股权基金、私募基金和风投，实现多赢的产城项目合作。“碧桂园是造城起家的，做好了做重资产的准备，将搭建科技人才集聚的、最优化的平台，但产业是一个生态圈，产业链的营造还是需要大型企业的引领。”林昭宪表示。

来源： 经济观察报