地产中国网讯 据亚豪君岳会统计数据显示，7月北京商品住宅供应总体并未出现突破，全月仅27个项目入市，相比上月减少5个，新增供应套数4326套，环比减少180套。而7月北京商品住宅（不含保障房与自住房）共实现成交11882套，成交面积110.79万平方米，环比分别减少25%、37%，与此同时，7月北京商品住宅成交均价35278元/平方米，环比上涨13%。

纯商住宅补位不利 全月仅27个项目入市

在供给侧，北京入市项目并没有增加。7月最后一周（7月25日-7月31日）北京商品住宅（不含保障房与自住房）市场仅有两个项目入市，即位于昌平区的御汤山与首开国风美唐。两个项目共新增住宅产品88套，预售许可面积3.2万平方米，环比分别减少92%、72%。受此影响，全月仅27个项目入市，相比上月减少5个，新增供应套数4326套，环比减少180套。不过与此同时，7月商品住宅的供应面积达到41.8万平方米，环比出现17%的上涨。

亚豪机构市场总监郭毅分析称，7月供应相比6月最为明显的变化就是商住项目的减少，受到政策预期的刺激，催升6月多达18个商住项目入市，而7月则迅速下滑至8个。中大户型纯商住宅项目供应的快速补位，也使得7月在入市项目量与供应套数下滑的同时，供应面积却出现环比上升，而7月，包括商住在内的商品住宅，套均供应面积达到97平方米，创下今年以来的新高。

从未来供应趋势来看，在目前北京住宅库存不足、土地供应短缺背景之下，开发商在业绩无忧的前提下，普遍放慢了销售节奏，在下半年没有新政策出台的前提下，预计未来几个月北京市场供应仍将保持低速运行的状态，入市项目价格则会继续上涨。

商住成交环比减少37% 市场成交分化

7月北京住宅市场成交出现两极分化的态势。一方面纯商住宅7月实现成交4947套，仍保持了今年以来稳中上升的趋势，成交均价高达37612元/平方米，这一价格也创造了纯商住宅市场的历史新高。另一方面，商住成交6936套，环比减少37%。对此郭毅分析认为，7月成交价格的快速上涨一方面是受到结构性调整的影响，低价商住类项目占比减少，高单价普宅成交回升，拉动了整体市场价格的上升。另一方面6月商住成交的爆发式增长主要受到调控预期的刺激，而进入7月之后，由于商住购房需求被挤压前置后曾出现一轮集中释放，导致7月商住需求有所断档，因此成交出现下滑，预计未来几个月商住成交收缩趋势仍将继续。

业内人士分析称，上周关于税制调整的旧闻重新被拾起，财政部部长楼继伟提出将义无反顾推进房地产税，虽然这一税制改革无法短期内落地，但在长期内仍然会对楼市产生结构性影响。

中高端产品占比达15% 豪宅成交占比上升

今年以来在北京纯商住宅市场当中，中高端所占比重不断上升，从7月数据来看，单价50000-70000元/平方米的中高端产品占比15%，同比上升了12个百分点，而7万元以上的豪宅产品成交占比同比也上升4个百分点。

“地王类项目的高定价以及对周边在售项目的价格提振，价格迈入中高端乃至8万+豪宅行列的项目不断增多，使得北京纯商住宅的价格水平受到结构性原因和老盘提价的双向拉动，整体均价水平涨势明显。”郭毅告诉记者，而在今年以来住宅用地出让锐减的影响，预计未来土地市场价格将持续攀升，受此影响，北京纯商住宅项目价格上涨趋势也仍将持续。

中大户型成交占比34%

从成交面积特征来看，大户型产品成交比重明显增多。根据亚豪君岳会数据统计，7月纯商住宅成交当中，90平方米以下小户型产品成交占比由去年同期的41%下滑至23%；而120-180平方米的中大户型成交占比34%，居各面积段之首，同比上升15个百分点；另外180平方米以上的大户型成交占比同比也上升8个百分点。

对此，亚豪机构市场总监郭毅分析称，当升级改善型置业需求开始逐步占据市场主力时，中大户型产品的供应增加，一方面是在城市化进程中，随着北京置业升级需求的增加，开发商在市场导向下普遍调整产品定位的结果；另一方面也是开发商受到高地价的刚性成本制约，亟待提升居住品质、从而支撑项目的高房价的无奈之举，因此，高房价与大户型产品是相伴相生的市场现象。为了解决这一问题，土地市场的“90/70”政策被重拾，今年已实现出让的7宗住宅用地当中3宗绑定了“90/70”，受此影响，预计未来新增住宅供应当中中小户型占比将有所回升。

从政策面看，北京市住建委近日发布《北京住房和城乡建设白皮书》，重拾“基本住房有保障、中端需求有支持、高端市场有调控”房地产市场总体思路。其中提到，适度提升第二套非普通商品住房的首付款比例。专家指出，这意味着以北京为代表的一线楼市调控仍会从紧，从整体市场来看，北京楼市未来将受到政策影响。