（原标题：北京断供疑云： 土地供应与房价预期的 逻辑错位）

决定房价的根本因素在于市场供需关系。北京房地产市场已经出现结构性供需错位，即高端项目供应过剩，中低端项目供应不足。其隐含的重要结果就在于，未来这些高端项目有可能面临销售不畅的风险，尤其在金融性调控政策收紧的情况下。

今年以来房价上涨迅速的北京楼市，正陷入供应乏力的逻辑怪圈。

根据国家统计局数据，今年6月，北京市新建商品住宅（不含保障房）价格环比上涨2.3%，同比上涨22.3%，涨幅位居70大中城市前列。近期，数个内城项目陆续推出，进一步抬高了整体房价上涨预期。

但与此同时，北京土地供应却进入不断减少的节奏中。北京市国土局数据显示，今年前7月，北京仅供应9宗含住宅性质的土地，除去两宗棚改地块，仅有7宗宅地供应。土地供应面积也创历史新低。

土地供应不足与房价上涨加速，似乎有着天然的逻辑合理性，但实际情况并非如此简单。北京市房地产业协会秘书长陈志表示，按照对现有供应规模的推算，以及相关政策思路的要求，土地供应下降有其合理的一面。但对于略显“饥渴”的北京楼市来说，问题有可能变得愈发严重。

土地成交创新低

根据北京市国土资源局数据，今年前7月，北京共招拍挂成交9宗含住宅性质的土地。除两宗为棚户区改造专项用地外，商业性住宅用地的成交数量仅为7宗。也即，今年北京宅地成交的节奏为“每月一宗”。

从区位分布来看，这7宗土地仅有一宗位于“城六区”的朝阳区，其余分布在大兴、昌平、门头沟、顺义、延庆等远郊区县。

中原地产根据上述数据统计得出，这7宗土地的建设用地面积为44.62万平方米，规划建筑面积105万平方米。土地交易宗数和交易体量都创下历史新低。

与北京市房价不断上涨的现实相比，这样的供应规模显得太小。

但陈志向21世纪经济报道记者表示，这样的供地节奏符合《北京市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》要求。

上述《纲要》提到，“十三五”期间，北京市的城乡建设用地规模要控制在2800平方公里以内，与“十二五”期间的3650平方公里相比，减少了23.3%。实现这种目标的方式在于，“控制增量，盘活存量”。因此，北京新增土地供应的减少将不可避免，这将会影响到房地产用地供应。

从年度供应计划来看，北京房地产住宅用地的供应规模也已从2011年的2550公顷，下降到2016年的1200公顷，降幅52.9%。

陈志还表示，北京楼市的供需缺口并没有想象中那么大。“北京市整体的潜在供应分为三个部分：拿地未开工、开工未入市、入市未销售。”他说，把这三个部分全部算上，按照目前的去化速度，消化周期将在4-5年。

陈志指出，从总量上看，北京房屋供应并不紧张。北京的住宅保有量超过700万套，常驻人口在2100多万，基本可以实现“户均一套”。

但之所以令外界产生“供不应求”的印象，在于供需不均衡。按照陈志的观点，这种不均衡表现在4个方面：占有量不均衡、面积大小不均衡、品质好坏不均衡、距离远近不均衡。但这种不均衡并不能完全以增加土地供应的方式来弥合。