专家呼吁:取消住房限购政策 鼓励房企降价

来源:地产中国网 2016-07-27 08:47:00

原标题:专家呼吁:取消住房限购政策 鼓励房企降价

国家信息中心经网产业研究中心副总经理、高级研究员彭辉日前呼吁“因城施策”,取消过时的住房限制性措施。同时,政府让渡部分利益,以缓解房企开发成本刚性上涨的压力,并鼓励开发企业降价。

贵州财经大学、社会科学文献出版社7月26日共同发布《贵州房地产蓝皮书:贵州房地产发展报告No.3(2016)》。彭辉在蓝皮书中撰文认为,2015年,在“稳定住房消费”的政策基调下,房地产业迎来宽松的政策环境,全国楼市销售“量价齐升”,部分热点城市销售行情重回火爆。尽管如此,困扰房地产业发展的去库存问题尚未解决,楼市区域分化的局面仍在加剧,开发投资低迷的态势未见改善,俨然成为拖累经济增长的主要因素之一。

当前的楼市库存到底有多大?蓝皮书公布的统计数据显示,截至2015年末,全国商品房待售面积为7.3亿平方米,同比增长15.6%,相当于2007~2010年末的商品房待售面积之和。

“此外,还有更为庞大的施工在建项目未来将成为新增供应。截至2015年末,全国商品房施工面积为73.6亿平方米,再创历史新高,若不考虑未开工土地建筑面积,商品房待售面积与施工面积两者合计约80.9亿平方米。”彭辉说,即便按照2013年13亿平方米的年最高商品房销售面积估算,也要6年左右的时间才能消化现有潜在库存。

彭辉说,目前去库存重心在非热点城市。从新房库存积压来看,一线城市库存去化取得积极进展,二线城市库存压力有所缓解,三线城市库存压力依然巨大。截至2015年12月末,一线城市新建商品住宅存销比降至8.8个月,总体进入补库存阶段;二线城市存销比降至11.6个月,基本恢复合理水平;三线城市存销比依然高达19.0个月,库存去化效果总体不佳,三线城市库存积压是当前楼市“供大于求”的集中体现。

“投资低迷态势未见改善,稳定经济首先要稳定楼市。”彭辉认为,由于库存积压、市场分化等问题仍在加剧,再加上资金紧张等因素的影响,开发企业投资信心总体不高。房地产业关联度高、带动力强,是国民经济的重要支柱产业之一,但目前对宏观经济的带动作用已大大下降。

蓝皮书公布的数据显示,从销售端来看,2015年,商品房销售额为8.7万亿元,创历史新高,同比增长14.4%,带动房地产业增加值同比增长3.8%,增速较上年同期提高1.8个百分点。但从开发端来看,房地产开发投资低迷严重拖累了上下游关联产业的增长。2015年,建筑、建材、钢铁、家具工业增加值同比分别增长6.8%、6.5%、5.4%、6.9%,均为近年来最低增速。

“在经济增长动力不足、下行压力加大的严峻形势下,房地产业如果再失速下滑,或成为压倒经济的‘最后一根稻草’。”彭辉认为,当前应加快农民工市民化,扩大有效购房需求;继续加大信贷支持;用足用好住房公积金;积极调整财税政策,加大交易税费减免力度。

彭辉认为,目前,房地产业的本质问题并非全局性的供过于求,而是区域分化背景下的结构性过剩。由于各地库存及供需状况存在较大差异,“一刀切”式的调控手段已不再适用。除一、二线热点城市外,非热点城市应积极取消过时的限制性措施,尤其是取消对多套房购买的行政及信贷限制,取消此前的户型比例限制,放宽非户籍人口购房租房的资格限制等。

同时,面对新房库存紧张及日趋豪宅化等问题,一线城市应致力于优化供给结构。通过加快推进保障房建设和棚改,增加住房供给,采取诸如限购等行政措施以及经济政策等,抑制不合理投机性需求,限制房价过快上涨。

在降低房价方面,彭辉认为,开发企业降价一般都是形势所逼或政府要求,主动降价的可能性相对较小。在此情况下,未来需要政府让渡部分利益,以缓解房企开发成本刚性上涨的压力,继而逐步恢复其投资信心。实际上,只有开发成本下降,企业的利润空间得到一定的保证,其调整营销策略的弹性才可能提高。

“从目前来看,对企业减税降负是最可行的措施,而这也是供给侧改革的重要组成部分。”彭辉说,进入去库存化的新阶段后,购房者将更注重性价比、住宅品质和配套服务等,资金实力雄厚、营销策略创新、产品定位准确、住宅品质优良的品牌房企将脱颖而出,获得更大的市场份额;而以往盲目举债拿地、不注重产品品质和营销创新的传统房企则将因库存去化不力、资金链断裂而被市场淘汰。

彭辉认为,在此过程中,为防止中小房企资金链断裂带来的大面积违约及烂尾,应鼓励开发能力强的品牌房企择优对这些中小房企进行兼并重组,以凭借其资金实力、运营能力、营销创新等盘活和改造现有土地和项目,最终实现顺利去化。

(来源:第一财经民生)

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