看不见的成本

实际情况似乎并非如此。“开发商真正付出的成本，往往是公开地价的2倍，或者更多。”一位香河房地产企业负责人向21世纪经济报道表示。

该人士表示，香河在土地拍卖中，有一些看不见的潜规则。土地拍卖之前，买主已被默认，其他企业干脆不参加竞拍。因此，香河土地出让经常出现底价成交的情况，现场鲜有举牌竞价者。但地价并非买主需要支付的全部成本。

国土资源部下属机构的一位专家向21世纪经济报道表示，土地出让中的“内定”现象，在当前一些地方普遍存在。其基本逻辑在于，当地企业、政府部门或二者的共同体掌控着土地一级开发及土地交易，对土地资源进行非市场化的分配。有的地方，个别企业垄断着当地的土地一级市场，并对二级市场竞标者有着巨大的话语权。

上述专家还表示，由于土地出让过程的非市场化，“内定”会使当地政府损失大量的土地收入。但部分地方拥有话语权的部门、当地强势企业，往往形成强大的利益共同体，寻求在表面土地出让成本之外的回报。至于开发商在土地成本之外的“额外”支出，在交易各方的配合下，一般都能做到适合的财务处理。

7月8日发生的万科事件，是香河近年来发生的最为恶劣的事件，不排除是由于土地潜规则滋生的“例外现象”。

一旦某地块被“默认”，大部分企业会选择屈从。“项目开发、拿证、预售、交房各个环节都需要政府部门审批，供水、供电、供暖都要跟当地企业合作，所以轻易不敢得罪。”一家多年前曾在香河有过操盘经验的经理人向21世纪经济报道表示。

7月10日，21世纪经济报道向香河县国土资源局发出采访申请，但对方予以拒绝。

“协同”之痛

香河地价虽便宜，但外来房地产企业进入香河以及进入香河后的开发，并没有那么顺畅。

2008年至2010年，香河县以城乡统筹、建设新农村的名义，通过“以租代征”等方式，大规模“圈占”耕地。后来暴露出的问题是，当地基层政府以极低的价格获取土地后，再高价卖给企业。该问题在2011年被媒体曝光，国土资源部挂牌督办。2011年5月23日，河北省就香河县大规模土地违规问题通报了处理意见，对9名相关责任人作出处理。期间，河北省国土局还一度暂停香河县的土地审批。

在上述事件中，万科、富力、万通等企业均深陷其中，并遭受业绩和品牌上的损失。如今的“五矿万科城”，正是万科当年的地块被收回后，当地政府后来补偿的项目。

5年过后，在开发商眼中，香河土地市场仍然不乏潜规则。上述曾有过操盘经验的开发商表示，他们在与香河相关机构沟通过程中，发现对方提出的要求“难以接受”。或许与此有关，如今的香河房地产市场，本地开发企业仍为主导。大型知名开发商多集中在香河北部新城片区，且是万科、富力、万通等多年前就已进入的房企。有多家北京房企透露，所在公司近年来也曾有过布局香河的想法，但经过多方考察、调查后决定暂时作罢。

但是，在京津冀协同发展的背景下，随着北京房价的外溢、北京土地供应的稀缺，周边城市的房地产市场显得愈发重要起来。据了解，在京津冀协同发展的大局中，香河被定位为重要交通枢纽和生态城市，同时还将承接来自北京的大量产业转移。

张大伟指出，京津冀一体化对北京周边区域市场有着明显的推动作用，由于房地产市场利益巨大，未来会有更多的房企向这些区域拓展，其与本地“潜规则”的矛盾也将更加突出。万科事件正是这一矛盾的激烈呈现。

中共中央政治局常委、国务院副总理张高丽2015年7月24日在京津冀协同发展工作推动会议讲话强调，要防止在北京周边地区盲目搞房地产和炒作房价。上述国土部专家据此提出，北京周边一些县市，应该关注建设用地指标违规买卖、房地产过度开发的问题。

以香河为例，随着投资客的增多，当地的房屋空置率也在增加。当地多个项目的销售人员向记者表示，香河的新房购房者中，七八成属于投资客，“有些项目交房一年多了，还一栋一栋地空着呢”。

（来源：21世纪经济报道）