“最后一根稻草”

上述中金研报指出，房地产行业进入“三年变两年周期”的拐点，下半年是行业成交增速下行期。主要有三方面的表现：行业成交方面，未来将进入高同比基数阶段且新房供应将在4季度明显提升；土地市场地王频出，主要城市土地成交溢价率达到历史高位区间；一线城市产业政策已于3月底收紧。

实际房地产价格（剔除通胀/货币因素）是在反映人口结构的变化。对比美、日、英、韩四个国家各自的人口结构变动与实际房价波动在中长期呈现明显同动关系。同时，杠杆率变动快慢是扰动名义房价的重要因素，如果房价涨幅是被杠杆率快速增加所推动，则未来面临的下跌风险较大。

中国房地产市场进入存量时代，存量房交易市场全面爆发是大势所趋。上述报告认为，估计到2020年，存量房交易占新房成交比例将提升至70%水平（目前二线城市该项指标平均为43%）。

中金研报指出，2016年全国销售面积增速小幅上涨7%，上调投资增速预测也将小幅上涨7%、新开工面积同比增速预测5%。预判2季度成交量同比增速达到高位，而主要城市房价增速高位在3季度；地产开发进入“再库存”阶段，4季度才能见到投资增速回落。

宁静鞭指出，房地产已经处于周期的中后段，或将提前进入下行期。下半年短期快速加杠杆是隐忧。中国加杠杆速度在逐年提升，且一线城市中深圳加杠杆速度较快，其中福建和广东杠杆利用率偏高。

过往中国房地产市场的中短期变化，大致以三年为一个周期。每个周期都遵循“价量齐跌”->“价跌量稳”->“价平量增”->“价量齐升”->“量平价增”->“价涨量缩”等相似阶段。

因此，推动地产周期掉头的“最后一根稻草”是货币政策紧缩。行业自身因素，比如新增供应增长、产业政策调控等，反而不是造成行业拐头的主要原因。通胀上行带来的货币政策紧缩，最后以按揭信贷控制/按揭利率折扣回收等形式传导到地产需求端才是压垮行业的“最后一根稻草”。

来源：21世纪经济报道