【地产中国网·高端访谈】6月16日，是一个大日子，地产界有两家公同时发布了更名焕新的动态，一家是远洋地产，更名为远洋集团，并召开了一个品牌焕新的发布会，一家是恒大地产，更名为恒大集团。地产下半场，传统的地产开发已经难以适应周期的发展，而转型成了一个关键词，如今，地产商的转型到底到了什么程度?如上述两家公司，多元化的发展已经远不止“地产”两个字能囊括和形容了，也如同一位地产资深媒体说的，“地产已经包不住转型的地产商了”。

在继此前更名为“远洋集团”后，远洋在6月16日特别举行了一场品牌焕新的发布会，总裁李明破天荒地在现场做了一场个人“脱口秀”，不是硬生生的讲述公司的发展战略、业务结构、管理机制，而是从远洋23年的发家史讲起，名字的更新，品牌的更换，团队的付出与努力，这可以说一场更具情怀的个人脱口秀，更看得出这家拥有23年历史的老牌公司在寻求变化与改革，更注重内涵、品牌、创新。

2014年底，远洋发布第四期发展战略，构建以房地产实业为基础围绕“全地产视角”的有限多元的业务结构，致力在住宅开发业务的基础上加大对不动产开发投资、客户增值服务、房地产金融等业务的发展力度，保持现有业务的质量，同时加快新业务有规模、持续地发展，提升行业竞争力。

如今，两年过去了，随着名字品牌的更新，远洋第四期战略的执行情况如何?远洋的业务格局又有哪些变化?远洋在养老、物业服务、金融领域的布局情况如何?发布会结束后，李明带领一众高管接受了记者的采访。

关于第四期战略，李明说：新业务增长快速，组织调整最难

记者：远洋第四步战略实施已经有一年时间，执行情况现在如何?

李明：远洋自2014年制定了第四期发展战略以后，在过去的一年半时间，远洋首先做的是调整，主要做了三方面的工作。

第一，业务布局的调整。主要布局在一二线城市，对三四线城市做了全部的调整，这个调整在2015年上半年已经全部结束。

第二，业务结构的调整，除了传统的住宅开发以外，远洋加大了对不动产投资、房地产金融、客户服务业、营造等方面的投资。经过一年多以来的调整，信心更足了，各项新业务增长速度非常快。

第三，资产和债务结构的调整，着眼于长远的经营，债务结构成本降低了，期限加长了，融资手段增多了，这些调整在今年一季度也调整完毕。

另外，我们还做了文化和内部组织的调整与转变，这个转变是所有改变中最难的。不过，现在远洋越来越多的人认识到四期战略改变的需要，越来越多的同事投身到通过改变自己来推动整个集团改变的洪流和进程当中去。同时，我们坚定了四期战略的正确性。2014年，不像今天，很多人对于行业的认识还没有达成共识。

记者：您在发布会上说，远洋有五条业务线，地产、商业、服务、资本和营造。您能否具体介绍一下资本和营造这两方面?另外，关于不动产方面，与平安、人寿安邦也有过合作，是代建还是股权合作?

李明：首先，不动产有很多名字，诸如持有型的物业，或者是写字楼和商业，说白了，就是只经营不卖。远洋跟其他公司的合作方式，有代建，有股权合作，也有轻资产合作，各种形式都有。关于远洋营造，很多人听起来会觉得，“不就是下游产业链吗，别人玩剩下的”。其实，经过四期战略研究，我们看到中国行业未来真正缺的不是投资，不是需求，不是中国经济的发展，不是人口，缺的是工匠精神，缺的是专业技能，过剩的不仅仅是简简单单的库存过剩，更多的是开发能力的过剩。

在营造方面，远洋要做革命性的改革与转变，转变到真正满足客户需求上去。推动的第一步是一体化，设计、成本、工程建造的一体化，产品更精致，更满足客户需求，对客户需求的反应更快，成本更低，更有竞争力。

记者：第一，想了解一下地产在公司架构中占比多少?第二，地价越来越贵，远洋以一二线城市为主，在土地储备和未来拿地方面是如何考量的?

李明：关于开发，远洋在一二线不是大多数，而是绝对数。现在不敢多讲，因为我们在三四线还有收尾工作，实际上我们已经完成了。在四期战略清楚了以后，我们做的第一件事就是全部撤出三四线，将业务全部布局在一二线。而且，我们还会选择在人口增长快、资金活跃的地区布局，在一二线城市的布局，有一定的标准。

我们经常讲一句话，要搞赛马而非相马。看兜里有多少钱，按照战略目标分一分，有米喂下蛋鸡，哪个鸡下蛋，就把资源给它。开发是我们的核心业务，是远洋所有的实业基础，位列马列主义的地位。我们讲的“全地产视角“，都是以开发为基础，如果以媒体为基础，我们就死了，就彻底没谱了。从选颜色就能看出，我们把过去远洋地产的图标给了开发。

相马是谁官大、谁有权力、谁有资本，谁说了算。赛马则是谁跑得快谁说了算?

关于股权变化，李明说：不应当关心谁买了我们的股票，而是谁卖了我们股票

记者：去年开始远洋股权发生变化，有没有跟中国人寿和安邦沟通?这些沟通对咱们的期望是什么样的?另外，作为华融的投资者，这方面我们怎么考虑的?将来怎么规划?

李明：投资者来投远洋，无非是看重两个东西，一个是远洋的价值，企业的价值，企业无形的人的价值，无形的业务价值。作为经营管理层，我们更多的是要考虑怎么能够实现这些价值。我们不应当关心谁买了我们的股票，谁成为我们投资者，而是应当关心谁卖了我们的股票。如果所有股东都很满意我们，我们就没事(可干)了。

远洋地产是一个小公司，因为我们的销售额不大，但是远洋资产不小。过去20年，中国大多数公司发展的都很快，但能存活到今天的，企业资本实力都有了本质性提高。当一个企业，像远洋，一个拥有千亿以上人民币资产、拥有几百亿净资产的企业，不搞投资是不正常的。企业成长以后，以投资作为主要的经营手段或者作为重要的融资手段，包括以投资作为一种管理手段，这是一个科学的规律。所以为什么现在变成了远洋集团，投资华融也是我们的战略考虑。

记者：在当前的市场环境下，远洋的管理团队和投资者交流的时候，他们最关心的是哪项投资指标?

李明：不同的投资者关心的指标不一样，这跟他的投资取向有关系。如果是长期投资，他关心的可能是你的净利润、可分配利润;如果是短期的，他关心的可能是你的销售增长速度，因为他要考虑股价。

关于管理，李明说：高管越来越难做，天天想着怎么改变自己

记者：今年，远洋的品牌从地产到集团，您这个角色会有什么样的变化?在座的高管的角色会有什么样的变化?是会越来越轻松，还是越来越繁重?

李明：应该说高管会越来越难做。我们不怕身体累，去工地好像看上去很累，其实是最简单的，很锻炼身体。难的是怎么能够理解这个变化?怎么能够通过改变自己来改变同事?怎么能够更有预见性地去改变?这需要更多的思考，需要更多的自己的转变，所以做高管很难。

我不允许我们的副总裁都是某一方面的专家，去管一个具体的事业部，我们有10大事业部，这10个事业部都没有主管领导。因为你只要去管，会很充实，充实以后怎么办?你管得很充实、很有成就感，那我们的事业部总经理不就废了吗?他不就变成常务副总了吗?

所以，高管是非常难做的。我们就要天天想怎么改变自己，要么做特小的事，做专家，要么做特大的事，但就别做你原来做的事。

记者：今年上半年您最多的时间是花在哪里?

李明：除了开发业务不参加外，我的全部时间放在了新业务领域。从7月份开始，我就得抓开发业务了。

记者：咱们下半年最重要的工作是什么?因为现在市场已经发生了变化，远洋的品牌也更新了，所以公司下半年最重要的工作是什么?

李明，有两项，第一是彻底完成调整;第二，为明年、后年那些影响到远洋战略指标的工作给做好。诸如，明年要增加销售额，今年就把售楼处都给建好，后年要增加销售额，今年就把地给买了。

关于养老地产，李明说：没有预算，只要能投，就尽量投。

记者：远洋养老地产在今年进行了非常快速的扩张，原因是什么?有一些消息指出，跟大股东带来的压力有关?是这样的吗?

李明：那是谣传，养老业务发展的快，只能说是比去年快，比起战略和要求，发展的太慢了。我个人认为，养老未来是我们现在比较熟悉的业务当中，唯一可以替代开发业务的产业。

现在很多人关心养老地产能否盈亏平衡?能不能盈利?入住率如何?说实话，这都是老掉牙的问题了，做好了，勉强盈利，做不好，就是战略投资。但值不值得，值得。现在不需要考虑盈利，主要是提高我们的养老服务能力。

其实，真正做好养老地产就三件事。第一个就是养老基础设施的投资，第二个就是养老服务，第三个是养老品牌。养老设施的投资靠企业本身是不行的，这也需要国家的投入，这是另外一个话题。第二要做养老服务，老人必须要生活在有服务的地方，这个只能靠积累。第三是品牌，你服务的再好，如果我活到80岁，如果你的企业倒了，那我的钱岂不是打水漂了?很多人有这样的考虑，所以，要把建立养老品牌。现在，远洋与中国人寿等大型的金融机构合作，考虑的就是他们的品牌优势，其次把服务做好，关于盈利，根本不用着急。

记者：今年做扩张是不是太早了?今年的投入是多少?

李明：今年扩张已经晚了，资源是有限的。没有预算，只要能投，就尽量投。

关于物业上市，李明说：先不做并购，踏踏实实的做服务、搞创新

记者：今年，远洋物业分拆上市，获批挂牌中小板。关于物业这个大蛋糕，很多企业在抢食，目前最热的是花样年准备收购万达住宅物业这块。那么，远洋物业今年的发展计划是什么，在规模上、利润上。

李明：我非常看重服务业，因为我个人认为未来只有两个行业最值得做，一个是人多钱少的地方，一个是钱多人少的地方。服务业就属于人多钱少的地方，但是如果你问今年物业管理的收入规模、利润规模，我脑子没数，因为我觉得更多的还是要先在服务本身下工夫。物业管理跟房地产不一样，业主随时可能把物业炒了。因此，要先把自己的内功打好。

在新三板挂牌，主要不是为了融资，而是建立一个独立的治理结构。其实每个公司上市，前面都会有一个私募，很多人认为私募是为了先募点钱，其实是为IPO做准备，是为治理做准备。新三板保证治理结构的独立，能够使内部的管理更规范化。

关于并购，我是非常敬佩人家的。但是目前我们还没有人家这个本事，还是踏踏实实的进行服务，进行科技创新，任何一个互联网公司的强大，不是互联网技术的强大，而是对于客户的研究。

关于海外市场，李明说：非常重视，但不投地产，可能涉足养老、金融等

记者：您刚才在会场上讲不要忽视海外的市场，远洋资本未来在海外会有一个怎样的布局?

李明：不能忽视海外市场，特别是远洋这样一个香港上市的公司，非常重视海外投资。因为，像远洋这样的红筹上市公司，它的融资渠道主要是在国际资本市场上。而现在面临着人民币汇率浮动周期加长、震幅加大的局面。这个时候，你的债务肯定是有期限的，如何规避呢?有人说你可以买远期外汇，但有可能会赔钱。真正的做法就是你在哪儿干业务，就用哪儿的钱。既然我们现在背着过百亿的外债，那就应当做外汇业务。

无论从那个角度来讲，确确实实都要重视海外业务的投资，投什么呢?如果我说我们也要投房地产、盖房子，那不是胡说吗?投建行可以吧，投养老可以吧。如果很多人能够了解我们战略背后的逻辑，那就很容易理解。

关于健康建筑，李明说：远洋中国首个WELL健康住区目前并未开盘

记者：您提到健康建筑，WELL的成本是不是比普通的要高一些?如果是高一些的话，远洋用这么大的力度来推这样的健康建筑，会通过什么样的方式来抵消增加的成本?

李明：毫无疑问，成本会增加，最终怎么去克服呢?有三个方法。

第一， 在现阶段减少无效投入，比起健康来，其它投入可以减少。

第二，提高产品价值，你手里拿的那个iphone能买10部普通的手机，那你为什么还愿意用iphone呢?所以我们要提升产品的价值。

第三，短期和长期利益的认识，作为先行者，付出一些短期利益，我并不把它当做成本，而是当做投资来看。做健康方面的内容，对我们来说，本来就是一个机会。如果你能够提前预知谷歌、facebook等今天的发展局面，前几年，即便倾家荡产，你也会投资。

记者：去年在广州参加了远洋天骄项目的发布会，当时觉得远洋对这个项目抱有很大的期望，因为它是远洋第一个健康社区。据说今年4月份开盘了，想问一下开盘的销售情况，还有广州那边对这个项目的认同度?

李明：4月份并没开盘，我去过项目后，没让开盘。因为整个项目对于WELL的认识没到位。诸如办公室的采光，所选用的材料，都不是按照标准来做，这当中有很多问题，我要求他们重做样板间和售楼处。近期，可能会开盘。