厦深收租回报期最长
不过,租金涨幅虽然快,但是还无法追上房价上涨的步伐。这其中,房屋租售比可以反映一个城市的收租回报周期。
按照国际惯例,租售比是衡量一个地区房地产运行良好的重要指标,指每平方米月租金与房价之间的比值,国际标准通常为1∶100到1∶200。不过由于国情等方面的差异,例如发达国家在房屋持有环节的成本更高,因此房租也会更贵。
再比如,中国的消费观念与发达国家不一样。中原地产首席市场分析师张大伟说,中国购房者资金来源与西方不同,不仅来自夫妻双方,他们的父母也会出钱付首付;其次,发达国家的房产自有率比较低,对房产的热衷程度不高,购买后用于自住的用途高,投资价值不高。而在中国,房产在整个社会财富里面作为储蓄用途抗通胀的比例很高。因此相比收入,中国的房价水平更高。
因此,综合各种原因,中国的房屋租金回报周期也远远比国际标准更长。《第一财经日报》记者统计20个房屋的租金回报周期最长的一二线城市数据显示,这些城市的房屋租金周期大多超过400个月以上(即使第20名的武汉也接近这一数字)。
其中,房屋租赁回报周期最长的是二线城市厦门,房屋租售比高达1∶756,也就是说,需要出租房屋756个月(约63年)才能收回购房的本钱。
厦门的回报期之所以这么长,与其近年来快速上涨的房价有关。自2009年以来,厦门房价都保持上涨的势头,即便是2014年全国房价下行调整的时候,厦门房价仍持续上涨,尤其是在今年以来一二线房价的上升过程中,厦门作为二线“四小龙”的一员,涨幅相当惊人。
50多岁的陈先生来自福建泉州,目前在浙江做点小生意,2014年底在厦门杏林湾入手了一套80多平方米的房子,每个月要还1.2万元左右,去年年中由于资金紧张,陈先生一度想要卖掉这套房子,不过最后还是支撑下来。“幸好支撑了下来,现在这套房子升值了至少100万,做生意要赚多少年才能赚到啊。”
“厦门房价基本就是喊上去的。”去年8月以后一直在厦门各个区域看房的肖先生说,相比去年8、9月,现在厦门城区的大部分房价已上涨三四成。“现在许多上班族靠自己已经不大可能买得起这边的房子。”
根据中国房价行情平台的数据,5月份厦门的平均房价已达到29027元,超过一线城市广州近9000元,直逼北上深,位居全国第四。不过房价在高涨,房租上涨相对较慢,目前厦门的租金水平位居全国第六,仅相当于北上深的五成多,相当于广州的86%。这也说明,相比高涨的房价,厦门的实体经济所能支撑的租金水平要滞后很多。
另一个经济特区深圳位居第二,其租售比为1∶740,相当于要收租62年才能回本。尽管深圳的房租也涨了不少,但毕竟房价上涨的速度更快。2015年以来,深圳大部分区域的房价都涨了一倍以上。
在厦深之后,是去年下半年以来房价高速增长的二线城市南京,其租售比达到1∶631,相当于要收租53年才能回本。北京排名第四,租售比与南京相近。上海位居第五,其租售比也达到了1∶616。这五个城市的租售比都超过了1∶600。
值得注意的是,相比房价,租售比排名靠前的城市,不再是一线城市“专属”,多个二线城市均涨幅靠前,例如除了租售比周期最长的厦门外,南京也高居第三,珠海、温州、苏州、天津和合肥分列第6到第10位。
这其中,厦门、南京、珠海、苏州和合肥都属于去年下半年以来房价高涨的二线城市。但是由于房租远远没有房价上涨的步伐快,因此这些城市的房屋租赁周期也在不断拉长。
租赁回报周期过长,也影响了住房租赁市场的培育。张大伟认为,租售比过低是影响建立住房租赁市场的关键因素,要想达到《意见》想要的效果,需要后续配套措施的出台,使房价不再大幅上涨,整体价格平稳,租售比提高,这样才能建立完善的住房租赁市场。
42个主要城市平均租金
排名 |
城市名称 |
平均租金(元/月/㎡) |
同比上年 |
---|---|---|---|
1 |
71.24 |
+13.46% |
|
2 |
66.34 |
+13.47% |
|
3 |
66.25 |
+10.96% |
|
4 |
44.47 |
+1.64% |
|
5 |
41.39 |
+5.62% |
|
6 |
38.38 |
+3.22% |
|
7 |
36.42 |
-3.42% |
|
8 |
33.23 |
-1.94% |
|
9 |
32.65 |
+3.12% |
|
10 |
32.37 |
-1.88% |
|
11 |
31.88 |
+2.52% |
|
12 |
30.90 |
+3.26% |
|
13 |
30.61 |
-4.27% |
|
14 |
30.21 |
-3.95% |
|
15 |
29.59 |
+0.27% |
|
16 |
28.85 |
+0.70% |
|
17 |
27.94 |
+1.53% |
|
18 |
27.53 |
-0.68% |
|
19 |
27.13 |
+3.86% |
|
20 |
25.69 |
+3.28% |
|
21 |
24.88 |
-5.29% |
|
22 |
24.41 |
-1.81% |
|
23 |
24.33 |
+2.84% |
|
24 |
24.33 |
-2.84% |
|
25 |
24.14 |
-2.42% |
|
26 |
24.14 |
-2.11% |
|
27 |
24.06 |
-4.47% |
|
28 |
23.67 |
+5.77% |
|
29 |
23.61 |
+3.84% |
|
30 |
23.06 |
-4.31% |
|
31 |
23.03 |
-2.52% |
|
32 |
22.89 |
-3.81% |
|
33 |
22.70 |
+2.69% |
|
34 |
22.40 |
-1.14% |
|
35 |
22.05 |
-5.99% |
|
35 |
21.82 |
-2.89% |
|
37 |
21.74 |
-3.97% |
|
38 |
21.52 |
+2.75% |
|
39 |
21.24 |
-1.79% |
|
40 |
20.15 |
-0.36% |
|
41 |
19.05 |
-7.54% |
|
42 |
18.11 |
-3.46% |
部分城市房屋租售比
排名 |
城市名称 |
售租比(年) |
租售比 |
平均单价(元/㎡) |
平均租金(元/月/㎡) |
---|---|---|---|---|---|
1 |
≈63 |
1:756 |
29,027 |
38.38 |
|
2 |
≈62 |
1:740 |
49,005 |
66.25 |
|
3 |
≈53 |
1:631 |
20,956 |
33.23 |
|
4 |
≈53 |
1:630 |
44,892 |
71.24 |
|
5 |
≈51 |
1:616 |
40,844 |
66.34 |
|
6 |
≈48 |
1:574 |
18,284 |
31.88 |
|
7 |
≈48 |
1:570 |
17,224 |
30.21 |
|
8 |
≈47 |
1:568 |
15,417 |
27.13 |
|
9 |
≈47 |
1:561 |
17,323 |
30.90 |
|
10 |
≈45 |
1:535 |
11,503 |
21.52 |
|
11 |
≈42 |
1:498 |
9,018 |
18.11 |
|
12 |
≈41 |
1:495 |
18,019 |
36.42 |
|
13 |
≈41 |
1:486 |
15,745 |
32.37 |
|
14 |
≈40 |
1:476 |
11,491 |
24.14 |
|
15 |
≈39 |
1:466 |
20,712 |
44.47 |
|
16 |
≈37 |
1:448 |
10,893 |
24.33 |
|
17 |
≈37 |
1:447 |
18,516 |
41.39 |
|
18 |
≈35 |
1:418 |
10,736 |
25.69 |
|
19 |
≈34 |
1:406 |
9,220 |
22.70 |
|
20 |
≈33 |
1:399 |
11,157 |
27.94 |
(来源:第一财经日报)
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