借“壳”玩金融

在业界观察人士看来，从复地“聚焦蜂巢、打通保险、互联网+、自我闭环”的战略中，可以看出复星集团掌舵人们的真实意愿——成为一家具有全球能力的地产投资集团。

王忠教在接受《中国经营报》记者采访时表示，地产仅仅是产业投资的载体，复星具有金融全牌照的资本优势，作为集团的一个融资载体，就如同一个“壳”一般，复星实际上是借着这个“壳”进行资本运作。

一位接近复星的人士向记者透露，曾经有企业准备做黄浦区137号街坊旧区的“毛地”旧改项目，找复星谈合作，但后来被复星决策层否决。其根源还是由于复星的资本运作属性，对项目的盈利前景和自身的运营能力没有足够的信心。

在郭广昌“成为一家具有全球能力的地产投资集团”的愿景之下，作为复星在房地产领域的投资及管理平台——复星地产应运而生。据了解，复星地产成立的初衷，是依托旗下复地集团、星浩资本、星泓资本、星豫资本、星健资本五大开发平台，从投资的角度去做蜂巢城市。并打造了外滩金融中心、浙商建业、星堡、星景、策源等多条产品线。

王忠教告诉记者：“实际上，很多浙江较早起家做地产的企业，都是习惯擅长产权分割销售的‘类金融’手法，立志持有运营根本不是它们的主流模式，所以作为浙系的领袖企业复星集团，在地产领域也鲜有代表性作品。在我们看来，复星并不甘心不愿意耐得住寂寞去做房地产，郭广昌似乎更喜欢做资本的腾挪。”

“同时，这也是浙江起家的企业的一个特点，目前浙江商会很多企业就是这样的角色，但实际上这些公司却没有几个成功的标杆项目。”上述人士置评。

昔日地产巨头颓势难掩

近年来，在构筑中国版伯克希尔的道路上取得不错成绩的复星集团，地产业绩颓势难掩。

《中国经营报》记者了解到，曾经对外表示“蜂巢城市”理念的复星似乎并未在这一领域探索出成果。此项“蜂巢城市”是复星集团2013年提出的，被称为是复星为中国新型城镇化发展量身定制的“产城一体”解决方案。具体思路是通过将复星卓越的地产开发能力和丰富的产业资源科学有效地嫁接，打造新型城市建设模式，从而实现城市功能与管理水平的快速升级。

在业界观察人士看来，目前复星的“蜂巢城市”探索之路并未有成品产生，而致力于打造地产投资集团的复星似乎也并没有大规模投入“蜂巢城市”的计划。至此，被戏称为郭广昌的“造梦空间”的蜂巢城市发展之路并不明朗。

作为复星地产的重要分支，曾号称要做“中国铁狮门”的星浩资本的业务发展一度非常迅速，目前却面临严重放缓的窘境。其前期投入的项目也面临着销售困难，赎回不顺的情况。

2016年3月，星浩资本的私募股权基金“星光耀基金I期”到期，但是星浩将封闭期延长了一年，据《时代周报》报道，原因是其开发的大连项目销售遭遇困境；而星光耀基金II期和III期投资的上海沪太路星光耀广场，也一度面临资金掣肘。

在观察人士看来，前期投入资金之巨以及开发周期之长，很容易让公司旗下项目资金链遇困。作为金融蜂巢城市代表项目的外滩金融中心BFC，也一度被爆出资金链紧张拟出售股权。而记者在联系项目相关负责人进行采访也获悉，该项目前任总裁吴洋也已离职，由钱思玮接任。对于外滩金融中心项目运营情况等相关问题，记者数度联系公司相关人士进行采访，但截至记者发稿，未收到回应。

尽管从复星国际的财报上看，房地产开发和销售对集团利润率的贡献呈现走高，2012~2015年这一数值分别为14.9亿元、20.9亿元、24亿元和29.9亿元。但面临的压力并不轻松。就复地方面看，净利润2012~2015年间为15.8亿元、12.3亿元、8.9亿元和14.9亿元，尽管2015年净利润提高，但是和2012年对比，仍有差距。

根据界面新闻报道，复星地产系的开发销售能力已经逐步削弱，地产业务的发展主要依赖于海外收购物业：近年来，复星先后收购伦敦金融城Lloyds Chambers大楼、纽约曼哈顿One Chase Manhattan Plaza、米兰布罗吉大厦、东京花旗银行中心等地标性建筑。

梳理资料发现，复地从2013年开始，竣工面积一路下滑。在分析人士看来，近两年，在热点土地拍卖现场已经鲜有复地的身影，复地在高价地和优质地块的拿地激情明显不足。新增土地储备也逐年下降。2012~2015年，复地新增土地面积分别为273.7万、235.7万、162.52万、64.61万平方米，复地规模收缩已经不可避免。

严跃进置评：“具体从业务上看，由于目前上海地产行业竞争压力比较大，对于复地此类企业来说，很容易受制于复星集团整个公司的战略影响。大而全的投资模式，往往会使地产业务成为平衡集团的一个筹码。即当其他行业不景气的时候，地产行业容易大扩张。但如果其他行业有所复苏，地产行业的支持力度不见得会增加。而且复星的优势似乎更多体现在新兴产业及全球化的布局上，地产行业的投资因为周期长、无太多投资的新意。”

来源：中国经营报