财务投资者角色凸显

不仅操盘能力存疑，在信达地产的合作模式中，信达地产往往是以财务投资者的角色出现。

以上海新江湾地王地块为例，在合作开发商，由信达地产全资子公司上海信达银泰和上海坤瓴投资分别出资2000万元和8000万元设立项目公司主导开发，坤瓴投资的股权结构则是信达地产持有8.75%，宁波汇融沁齐股权投资基金持有80%，泰禾集团持有11.25%。

值得注意的是，宁波汇融沁齐股权投资基金是信达地产安排的夹层基金，不仅为双方合作提供平台，更为母公司信达资产向信达地产输血提供渠道。

据克而瑞分析师房玲和尹鹏分析，半年以来，信达地产参与设立过深圳信达城市发展基金、宁波汇融沁顺股权基金、芜湖信达丝绸之路投资基金、宁波汇融沁誉基金、嘉兴陆汇股权基金等多只股权投资基金，投资标的基本都是房地产业务，这其中不少基金的优先级认购人都是中国信达，而且数额较大。

母公司信达资产隐居幕后，通过基金“输血”信达高价拿地，而后寻找操盘方，使得信达地产和信达资产同时坐拥收益，这就是信达地产所谓的“金融地产”模式。在此模式下，信达地产不仅扮演一个拿地的开发商的角色，更为重要的是——成为母公司财务投资的工具。

信达地产母公司信达资产目前拥有证券、期货、保险、信托、融资租赁以及公、私募基金等多张金融牌照，为信达“金融地产”模式“保驾护航”。

房玲和尹鹏指出：“在当前经济和市场背景下，信达资产最需要的实际是资产配置。从2015年7月开始，离岸人民币汇率持续下跌，加上通货膨胀的影响，人民币贬值加速，因此合理的配置资产规避汇率风险是需要企业考虑的。而中国信达作为国内四大资产管理公司之一，属于典型的“不差钱”，在资产荒日益严重的情况下，优质土地资源是保值的最佳选择。房地产行业依然有不错的前景，而一线城市核心地块则最具升值潜力，无法直接进行房地产开发的险资通过投资地产股“曲线救国”也证明了这一点，信达资产显然也深谙此道。”

而信达地产也明确自身的优势和定位，在其2016-2020年的五年发展规划中，打造特色的金融地产发展模式被列为重点，比如，依托中国信达强化金融投融资运作、与信达资产管理业务结合，增强项目获取能力、加大合作力度，丰富项目进退模式等。

财务风险已露端倪

那么，信达地产的“金融地产”模式究竟能否持续呢？

从市场角度来看，上海业内人士认为：“拿‘地王’的风险会很大，很多地王项目因为地价高所以利润率都偏低，后期销售才是对房企的考验，而且高地价也会对房企的融资产生影响，比如一些房企会借用基金、信托等各种资本杠杆拿地，再通过高周转的方式对冲前期的融资风险。但由于未来市场充满不确定性，一旦市场风向发生转变，公司资金链会受到极大挑战，高地价将为房企的发展埋下重大隐患。”

此外，该地块的利润空间也同时被压缩，以上海宝山顾村地块为例，上海中原地产市场分析师卢文曦认为：“信达竞得的楼板价每平方米36964元，未来成本价至少在每平方米5.6万以上，如果扣除住宅15%自持部分，成本价高达每平方米7万。而目前板块内最贵的项目成交均价约每平方米4.6万元，该地块未来的利润空间已经被大大压缩。”

事实上，近几年信达的销售毛利率一路走低，其2014、2015、2016年第一季度的销售毛利率为35.79%、28.96%、14.40%。

不仅如此，在2011年到2014年，信达的扣除非经常性损益后的净利润从4.1亿元上涨到5.6亿元，四年间只增加了1.5亿元，远低于行业平均净利润增速。

虽然有母公司信达资产的支持，但是，信达地产的负债率也已经突破国企80%的红线，其去年年底的资产负债率为 83.24%，一年内增长了 5.06 个百分点。公司账上货币资金为59亿元，但是，其短期借款和一年内到期的非流动性负债已经超过141亿元。

由此可见，信达地产正在为其激进买地承担相应的风险，房玲和尹鹏指出：“信达无论最后能否赚到钱，已经完成了母公司中国信达的资产配置需要，某种程度上这比单纯盈利更为重要。因此，信达地产最终只是满足主业资产配置需求的工具，始终还是为金融主业护航而生的。”

人民网就拿地策略、风险考量、资金链、发展目标等相关问题向信达地产致采访函，但是，信达地产内部相关人士以“目前不方便接受媒体采访”婉拒。

来源：人民网