多重因素致去库存举步维艰

为了“去库存”，防城港、北海、钦州均采取了控制土地供应、调整公积金贷款政策、出台契税减免补贴、加大城市外省营销等举措，一定程度上刺激了房地产销售，但“去库存”仍面临多重压力。

一是地区自我消化能力弱，“去库存”主要依赖跨省“候鸟”购房。数据统计显示，三市本级常住人口不到100万人，据不完全数据统计，三市房地产库存总面积近1000万平方米。以三区一县的北海市为例，城区常住人口不到60万，但目前房地产总库存量超400万平方米，远远超过本地常住人口的改善型需求。

本地消化能力有限，只能依靠外来投资者。各地房企负责人表示，到北海、防城港、钦州购房的消费者，主要是来自上海、北京、黑龙江、河北、云南等地区的跨省购房者，其中以到海边过冬的“候鸟”老人为主。记者采访发现，目前“候鸟”购房需求已相对饱和，短期内难以承担购房主力的角色。

二是城市公共配套跟不上，新市民进城落户困难。广西金凯利置业有限公司总经理黄华杰说，根据近年来的销售情况，新市民在防城港、钦州、北海的市区购房多是为享受城市更好的教育和医疗资源。但是随着城市建筑容积率的提升，很多地方配套设施却没有跟上来，城市断头路多，学校和医院等配套迟迟无法建设让购房者望而却步。当地官员坦言，防城港很多住宅小区的城市综合配套预计三年后才能跟上来。

三是产业发展带来的人口聚集效果未能达到预期，令房地产大量闲置。过去10年来，中石油千万吨炼油厂、武钢防城港基地等一批重大项目在北部湾落户，许多地产公司预期会带来城市人口激增，但产业发展的效果却未能达到预期。

以中石油钦州千万吨炼油厂为例，同样生产规模的大庆炼油厂需数万名产业工人，而采用了先进技术和设备的钦州炼油厂只需数千工人和技术管理人员。武钢防城港基地当年规划年产量估算需4到5万职工，预计20万人来防城港市落户。但随着钢铁行业调整，武钢防城港基地调整了生产结构，年生产规模降到了90万吨，行业入驻人口大幅度减少，为“钢需”准备的大量房产销售预期只能落空。

行业发展暗藏诸多风险

北部湾沿海城市的房地产“去库存”压力不小，行业发展暗藏诸多风险值得警惕。

首先，既要加快“去库存”，又要保证房地产固定投资不减，地方发展陷入两难困境。防城港市地方官员介绍，自治区今年给防城港房地产行业下达的投资任务是75亿元，预计全市将新增300万平方米，处于“旧账还不上，又要添新账”的境地。

对于企业来说，新增开发量和消化保有量的风险也不断加大。广西桂海实业集团有限公司副总经理苏谊说，按照现有政策规定，在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权闲置一年以上的，按出让金的20％以下征收土地闲置费。“几个亿买的地放在那里不开发，会不断产生财务成本，开发了房子又卖不出去，企业经营资金压力非常大。”

其次，一些城市推行试销政策易引发产权纠纷。记者调研发现，北部湾沿海三市的楼市都存在住宅结构单一，产品定位不清的问题。以防城港为例，商品住宅以中低端为主，大户型和楼中楼较多。为此，防城港市已出台政策，企业可以根据自身库存情况调整户型结构试销，将一些大户型和楼中楼一分为二销售。业内人士分析认为，试销政策对于缓解销售压力存在一定帮助，但容易引发购房者之间、购房者和房地产企业之间的物权纠纷。

另外，政府和企业开发预期可能落空。记者调研中发现，规划欠合理和企业开发操之过急是出现大量库存的重要原因。

一方面，为加速城市经济发展，当地对房地产发展规划缺乏科学论证，出台各项政策刺激楼市发展，对房开商尤其是中小企业审批宽松，造成大量项目加速上马，在荒岭野地“拔地而起”；另一方面，房开商在开发过程中，不科学评估周围基础设施的建设水平，一些楼盘周边配套落后，即便修建完成仍然门庭冷落。记者在北海调研的10多个楼盘中，就有4个楼盘的准业主拉着横幅抗议周边配套落后，抗议老板跑路等现象。