曹倪娜解释说,2016年,全国范围内房价涨幅很可能高于城镇居民人均可支配收入增幅,但是会出现区域分化:东部沿海经济发达的省市,房价涨幅将进一步高于城镇居民人均可支配收入增幅;中西部省份的房价涨幅则有可能与收入增幅接近。
值得一提的是,2016年开年以来,房地产市场延续了2015年触底反弹的格局,伴随着全国去库存热潮的推进,房地产市场普遍回暖。据国家统计局数据显示,第一季度全国房地产开发投资17677亿元,同比名义增长6.2%,增速比上年全年加快5.2个百分点;全国商品房销售额18524亿元,同比增长54.1%,其中住宅销售额增长60.3%。
此外,易居研究院跟踪的数据显示,2016年第一季度,全国商品住宅成交均价同比增长18.3%,销售面积同比增长35.6%。因此,从2015年楼市反弹以来,全国商品住宅出现了较大幅度的“量价齐升”,未来一段时间将进一步惯性上涨。
走势 二季度房价将以稳为主
从企业利润来看,截至4月30日,房地产上市公司的一季度业绩陆续发布完毕。中原地产研究部近日针对其中50家房企业绩状况的统计分析显示,这些企业的平均净利润率为6.2%,相比2015年同期水平呈现了非常明显的下滑趋势。
中原地产首席分析师张大伟告诉《经济参考报》记者,“从2015年开始,房企出现了增收不增利的现象。宽松的房地产政策虽然刺激了房地产市场探底回升,但爆发式上涨的一、二线不代表全国市场,大部分三、四线城市依然处于调整过程中,以价换量的现象仍在持续”。
“另外,一、二线城市一季度的市场表现虽然相对乐观,但过多的豪宅项目逐渐影响了房企的去化速度”。张大伟认为,“一季度,虽然一、二线城市楼市销售市场相对火爆,但因为2015年开始频繁出现的地王现象抬高了地价,并进一步透支了房企的利润”。
张大伟进一步指出,2015年是房企告别两位数利润率的第一年,只有9%;2014年房企的平均净利润率为10.5%;2013年净利润率为11.97%。“数据显示,房地产企业的盈利能力大幅下调。房企营收增加,但利润涨幅低于营收涨幅。”
张大伟预计,在利润下调的情况下,将有越来越多的非专业房地产公司离开房地产领域,而房地产的竞争也将越来越激烈。核心盈利能力下滑、财务风险加剧。“房企的可持续发展关键还在于战略转型,未来市场分化还将持续。对于房企来说,过多布局在三、四线城市的企业,将持续面临去库存的难题”。
针对二季度市场走势,克而瑞分析师李春燕告诉《经济参考报》记者,在去库存和限购限价“双向调控”政策影响下,4月份楼市延续了一季度的火热。“但是,二季度楼市成交想要保持一季度的增速几无可能,房价将以稳为主。整个房地产市场,尤其是热点城市将在调整中走向分化行情”。
“2015年二季度销售基数不低、今年二季度不会再有股市效应”。克而瑞信息集团董事长丁祖昱进一步指出,由于部分需求在一季度提前释放,再加上部分热点城市上海、深圳等出台限制性政策,将对市场成交带来相当大的影响。在最火爆的一季度之后,热点城市将开始调整,市场成交将有所回落,房价“以稳为主”。
克而瑞方面认为,一线城市中,上海、深圳受到收紧政策影响,未来一段时间量缩价跌概率较大。二线城市方面,虽然政策风向由刺激转向调控,但依然趋宽,市场热度逐渐开始由强二线向弱二线城市传导。部分热点城市如南京、苏州虽然开始出台房价调控,但力度相对有限,市场热度有望继续保持。三、四线城市变化不多,受到一线城市“溢出效应”的珠三角、环上海、环北京的三、四线城市,如佛山、东莞、惠州、昆山、太仓、嘉兴、廊坊、唐山等城,量价不跌反涨的可能性较大。
针对二季度的房价走势,中指院也分析认为,未来阶段各地政府将继续因城施策,市场过热城市政策将逐步收紧,投机置业现象将得到一定遏制;高库存城市将继续加大力度鼓励需求释放。价格走势上,一线周边及热点二线城市房价上涨动力仍然较足,但随着稳房价政策效果的显现,涨幅将逐渐趋缓。
来源:中国新闻网
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