“防空洞”模式如今弊端凸显

人和商业这家略显冷门的商业地产企业，有其独特的发家史和商业模式。

1992年，由戴永革家族创立的哈尔滨人和公司在哈尔滨建设“地一大道”一期，通过出租商铺或者转让经营权的方式获得商业回报。其兼具“防空洞”功能的项目模式一时轰动业内，而这种“一招鲜”的商业模式也让人和商业迅速创造出业界神话。

依靠沿地下人防工程进行商业化开发的模式，人和商业接连在哈尔滨、广州、武汉、郑州等城市开发地下人防商城，并创造首个地下商业品牌“地一大道”。2008年10月22日，人和商业逆势登陆香港股市，融资30亿港元。

有商业地产人士分析称，23年前，人和商业以哈尔滨人和地下购物中心起步，由于以“防空工程”名义兴建，在土地出让金和税费方面受到优惠政策支持。人和商业迅速扩张，一路南下跑马圈地，其独特的模式甚至对地面商圈产生冲击。截至2015年年末，人和商业运营的商场已达22个，运营面积总建筑面积127万平方米，可出租营业面积为87万平方米。

不过，这样的发展模式道路也并非坦途，在人和商业高速扩张的这些年，一些固有弊端也不断浮出水面。

例如，人和商业开发的“防空洞”没有土地使用证，这让人和商业无法通过土地抵押获得银行贷款。建设所需资金只能通过经营权转让和物业租金收取，或者通过发债融资解决。

最新的财报数据显示，截至2015年12月底，人和商业全年亏损44.36亿元，而这已是该公司连续第三年亏损。在此之前的2013年，其亏损达到17亿元，2014年亏损17.15亿元。

控股股东戴永革自吞10亿美元苦果

经营状况每况愈下，人和商业2015年全年既没有新增购物商场，也没有新项目开工。同时，庞大的境外债务压力和不断恶化的盈利前景，压垮了这家曾经要和许家印扳手腕的开发商。

两个多月前，人和商业对外宣布，委托戴德梁行整体出售旗下44个地下商城项目，总建筑面积410万平方米，其中23个建成项目面积130万平方米，此外还有11个在建工程和10个取得批文还未开工项目。

在广泛进行招标的同时，人和商业还与大股东戴永革控制下的英属维尔京群岛离岸公司盛诺有限公司（下称“盛诺”）签署一份备用协议，如果招标失败，盛诺将接手这一10亿美元烫手山芋。接盘者不是别人，正是人和商业主席、执行董事兼控股股东戴永革全资拥有的盛诺有限公司。

这个昔日的备选项，如今成了唯一选项。4月21日，人和商业发布了招标失败公告。

接近人和商业的人士向长江商报记者透露，人和商业地下商城流标在意料之中，地下商城大多是人防工程，没有产权，使用权也存在极大不确定性，而且，目前人和商业与业主之间存在诸多纠纷。

该人士同时表示，目前地下商城不景气，空置率较高，仅租金收入难以支持企业的运营，公司亏损严重，正是这些原因促使人和商业卖掉地下商城项目，冲减亏损数额。

当地上商业都面临空置率高、局部过剩的困境时，地下空间又该如何突围？

针对“出售旗下44宗商业项目却无人愿当‘接盘侠’”“武汉项目运营情况”“公司未来转型规划”等问题，记者5月18日向人和商业总部发去采访提纲，然而截至发稿前，仍未收到对方任何回复。

记者实地探访武汉汉正街“地一大道”服装批发市场看到，地下二层商城生意清淡，大量商铺闲置。

来源：长江商报