资源争夺战

一名业内资深人士表示，央企拿地背后的原因也可以看作是拿地越多，在整合时就拥有更多筹码。

21家被允许从事房地产业务的央企中，水电系（鲁能、电建、葛洲坝）和铁路系（中铁、中铁建）在房地产板块的投入力度变化最为明显。一方面，在提央企效率、避免同业资源浪费的大趋势下，职能相近的央企极有可能从集团层面合并，如五矿集团已被整体并入中冶集团，房地产业务自然是强者占主导；另一方面，良好的拿地和销售水平以及足够广泛的布局，也显示其有能力吸纳和消化更多优质资源。

克而瑞研究中心分析师傅一辰指出，当前资本市场资金充裕，央企的部分板块或整体上市是大趋势，不仅房地产行业如此，不少国资背景的券商、资产管理公司等亦在发起冲击。

2016年初至今，21家地产央企中，至少有一半无论是内部整合还是对外扩张均在提速。比如中海已经完成了内部整合，外部并购也在顺利进行中；而运营高效的保利地产，先后与鲁能、中信和中粮传出过“绯闻”均无疾而终，收购上置股权也最终宣告失败。

鲁能2016年至今已在土地市场砸下超过100亿元重金，2015年仅在南京、苏州、福州三地抢下的四幅地王总耗资达112.4亿元，全年新增土地储备近500万平方米，总价超过230亿元，当前土储总量超过1000万平方米。2016年一季度，其实现销售额首次进入TOP20，5月初又宣布销售金额已达202亿元，超过了2015年全年总额。

央企拿地有几个特征：只布局一线和重点二线城市，如北京、上海、南京、合肥、武汉等；偏好拿总价30亿-50亿的地王，相应的产品定位以高端为主；高总价地块采用合作开发模式。

电建地产2016年5月与金茂联合以69.6亿拿下南京河西南两宅地，楼板价均超过35000元/平方米，超过周边在售楼盘价，其控股的上市平台南国置业（002305,股吧）同日亦以9.4亿元斩获一幅商办用地；2015年则在北京、南京和武汉共投入130.4亿元，新增135.5万平方米土储。

资金逻辑

这一波地王潮以龙头企业为主。一二线城市土地总价越来越高，中小企业在其中拿地的可能性越来越低，也因此带来可持续发展难题。

大中型公司有公司债、中期票据等融资渠道，长期信用负债，使企业可以从容调度资金。这加速了行业分化，也推动了产业整合。

2015年，房企增发融资规模渐长。据不完全统计，2015年共17家房企实现定增，总规模超过540亿元。还有27家房企有计划进行定向增发，总规模超过1400亿。

上述中信证券分析师指出，如今龙头企业销售回款多，负债成本低，但公司估值却偏低，预计未来龙头公司倾向于购买资产。因此，大公司用现金方式并购项目资源，是增加土地储备的好办法。

A股上市房企一季报显示，万科、保利、招商、绿地四家房企目前手持现金总额分别为531.8亿元、374.8亿元、415.1亿元和438亿元。四家房企净负债率分别为19.3%、85%、16.3%和369.4%，绿地由于去年刚刚借壳上市，目前财务数据尚有遗留问题等特殊原因，其他几家负债率均在安全边际。

在并购市场较为活跃的融创中国，截至2015年年底其手持现金270亿元，净负债率76%，现金与短期有息负债比高达2，资金面宽裕。今年公司还签订了4.6亿美元、为期36个月的定期贷款融资协议。

值得关注的是，切入地产相关业务领域，一般来说不仅可以找到新的盈利增长点，也可能提升企业地产开发的竞争力。例如，通过叠加旅游文化内容，增加产品溢价，降低拿地成本；通过发展产业园区或者产业新城，吸引地方政府出让价格更加合理的建设用地；通过发展社区商业和娱乐，带动人气提升项目整体销售价格。房企在一些房地产开发处于初期的区域砸重金拿地，也存在上述考虑。

来源：21世纪经济报道