规模集中度决定盈利能力高低

长租公寓的盈利能力一直以来备受外界质疑，这个行业始终无法摆脱发展规模的局限，市场份额难以集中，盈利能力弱，发展缓慢都是这个行业的短板。

冯印陶告诉记者，长租市场像橄榄球，一端是规模化，这一头的企业在做的是规模化、标准化，这些企业往往拥有雄厚的资金实力，而另一头则是个体经营，规模不大，但单体经营利润非常高。反倒是中间部分，这部分企业规模不大，盈利能力不强。

一般而言，长租企业会与业主签订5~10年的租约，按照租金上涨水平，每隔几年就有一定的租金上浮。而租给租客，一般最长是1年一签，一年后涨租可能性较大，也正是如此设计，长租公寓运营商可较为准确测算未来收益水平。

魔方公寓品牌总监邵俊表示，长租公寓的运营能力和盈利能力首先体现在物业的选择上，必须要有长远性。魔方公寓有自己的财务模型，基于这个模型，在选定物业时会非常理性面对价格，并借助财务模型去测算出之后的定价和运营成本，不会不计成本地拿高价物业。

此外，当规模达到一定数量时，可以采用集团采购的方法，即用量来获取综合成本的控制，同时和一些大型的供应商合作，在保证品质的基础上拿到一个合理价格。

“改造、硬装、软装、家电”是最重的投入，这被统称为公寓的改造成本，也是公寓里最主要的成本支出，属于硬性投入。

另一方面，成本控制和运营能力，首先是人员成本控制，而魔方已经运用系统优势来进行相关服务。此外，团队配备经验也非常重要，都是些资深的运营人才。

邵俊介绍，每个魔方公寓（150间左右）管理人员最多不超过5人，人均管理公寓至少30间。同时运用互联网技术实现公寓管理的自动化。当然，这主要是由于集中式长租公寓房源集中，人员配比不高，而且服务的半径小，管理难度也相对较低。

但是，如果公寓的房间少，而且不集中在一栋房时，人均管理的房间数就会很少，单位管理成本就非常高，盈利能力自然也就变得很差。