期待

“尽快出台操作细则 确保政策真正落地”

与上述O2O平台类似，作为从2011年就开始试水“N+1”模式的先行者，“自如友家”相信自己的改造不同于那些拥挤混乱、肆意隔断的群租房，但也始终未能摆脱被拆除的命运。

“我们在北京的所有出租房源有17万到18万间，其中通过‘N+1’改造出的‘1’就有2万多间。”自如友家资产管理有限公司公关经理郭松涛表示，由于缺乏现成经验，公司自行摸索出一系列内部标准，“‘N+1’模式以房产证上登记的房间数为准，也就是说，一套两居室改造后最多有三个卧室。在业主同意的情况下，对有自然窗户、能通风且面积大于10平方米的客厅进行优化，确保最终使用面积不低于8平方米。同时，要满足一个公共卫生间的合用房间数最多为3间，也就意味着，原始格局为三居的情况下，如果主卧没有卫生间，就不再进行‘三改四’，否则高峰时段使用起来会很紧张。”在装修施工、配置和验收方面，自如友家也制定出全套执行细则，但面对现有租房管理文件，这些依然显得不堪一击。

2013年7月，北京市住建委等部门联合印发《关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》，首次对群租房做出明确界定，要求“不得改变房屋内部结构分割出租”。受此影响，自如友家在前后两三年中一共被拆除隔断房1800多间。

去年1月，上海市住房保障房屋管理局等七部门联合发布《关于鼓励社会各类机构代理经租社会闲置存量住房的试行意见》，指出“单套住房内使用面积12平方米以上的客厅（起居室），可以作为一间房间单独出租使用，但餐厅、过厅除外。”这让自如友家看到一丝曙光，而前不久住建部官员的表态，更让公司上下振奋不已。

不过，就在“喜讯”传开的上周三，“噩耗”再次袭来。位于朝阳区的一个小区里，自如友家多个隔断间被拆除，“我们知道，按照目前规定，所有隔断间都不被允许，但既然相关部门已经认可‘N+1’模式，是否能尽快出台相应操作细则，确保政策真正落地？”

观点

“改造前要评估 公共设施承载力”

胡景晖（伟业我爱我家集团副总裁）：原则上来讲，“N+1”租房模式对于提高房屋利用率，降低个人租房成本的确有帮助，但要想真正落地，还需要具备一系列先决条件。

所谓“N+1”，主要是针对客厅进行改造，但需要注意的是，由于房屋建造年代不同，客厅是否作为消防通道也存在着一定的差别。尤其是2000年以前建成的房屋，客厅通常是重要的消防通道，遇到着火等紧急情况，所有人都需要经过客厅向外逃生，而如果事先将客厅进行封堵隔断，难免会有消防安全隐患。

也就是说，并非所有房屋都适合改造。即便客厅本身不是消防通道，也要明确改造之后如何确保消防安全，例如预留多长多宽的空间作为消防通道，采用什么样的材料进行区隔，这些都要由住建部门和消防部门制定详细的标准。同样道理，房屋改造后，怎样确保通风和采光，如何解决合租房经常遇到的个人安全和隐私问题，也需要相应的规范。

此外，对房屋进行“N+1”改造前，还有必要充分评估公共设施的承载力。我们都知道，北京市对出租房屋人均居住面积及每个房间的居住人数有严格限制，这是有一定道理的。一套房屋如果住的人过多，公共设施就会被过度使用，燃气、上下水等都容易出现问题。当一栋楼里合租情况较多时，电梯使用频率会相应增加，甚至长期面临超负荷运转的情况，对其他业主的正常使用带来困扰。

还有一点需要明确，允许“N+1”改造，并非意味着将此前叫停的群租房合法化。现阶段，二者之间的界限如何划清亟待更多细则出台，否则可能因标准模糊而导致群租房出现反弹。等到该模式真正被写入相关文件加以执行，与之配套的日常监督管理机制也应当建立并完善，确保房屋出租市场的规范有序。