近日，“苏州某楼盘直降9000元／平”的消息可谓是满天飞。

9K啊！如果消息属实，这可算是全国首个真正降价的楼盘了。

虽然苏州是二线城市，但这样的降幅，今年在一线城市也没出现过，这是否意味着全国房价的转折点已经到来？

至少在邦爷看来，这的确是房价已现顶的一个小迹象，现在或许已经不是买房的最好时机了。

直降9000元/平是真？

首先要了解，直降9K的消息是否属实？为此邦爷以购房者的身份打电话到售楼处求证。

销售人员的说法是，这不算降价，因其之前售价26000元/平的是精装修，5月7日推出的是毛坯房，所以价格是17000元/平。

另外，据苏州一网站消息，该盘新推批次在户型位置、采光上也较前一批次有差距。

“虽然有差距，但从精装到毛坯，就降了9000元/平，占到了房价（26000元/平）的1/3，在苏州装修费不可能有这么高，装修标准到三、四千就已经很厉害了。要说是上海，9000元/平的精装修，也得放在9-10万的房子里，才可以说是合理。”

优淘城总裁薛建雄就认为，这个盘是在降价，可能是因为房企前期想做大户型，却发现价格设定太高，顾客无法接受，所以才通过降低楼盘硬件配置为理由，把价格调下来。

为什么降这么猛？

“一个楼盘降价，可能是开发商资金链出现问题，也可能是产品结构出现问题，放在市场来说，这类价格调整其实属于正常现象。况且这还只是报价，并不是真实的成交价。”

在南京克而瑞总监王新科看来，目前类似苏州这种“直降八九千”的情况，还算个别现象，因为苏州许多项目的成交还算火爆，比如龙湖狮山原著这个高端项目，5月6日开盘当天就揽收35亿元。

但同样是从市况来看，据《扬子晚报》报道，今年4月苏州市区(不含吴江)商品房共计成交7886套，其中住宅类房源共计成交6483套，环比下降32.83%，降幅较去年同期扩大10.22%。

同样，二手房成交量也环比下降了41.16%至10044套，其中住宅成交量9297套，环比下降41.83%。

中原地产苏州总监程杰告诉邦爷，苏州从4月份开始，连续几周出现交易量下滑，很大程度上是受到投资客减少的影响。

王新科表示，不只是苏州，包括南京、无锡也都出现了来客量减少的情况，“这主要是由于市场高位增长的预期不是很浓厚，购房者对于后市下跌的心里预期也在加重。”

买房最佳期过了？

如上所说，苏州楼市成交量和库存量一路下滑：

苏州一监控中心统计数据显示，5月第一周，苏州住宅成交量跌破千套，为864套，环比下降805套，降幅达到了48.23%。

与此同时，克而瑞数据显示，苏州楼市可售存量已由795万平方米下滑至今年4月份的361万平方米，消化周期则降至3.2个月。

但目前而言，江苏很多重要城市的房价仍然在涨。

4月份的“中国房地产指数系统百城价格指数”显示，江苏纳入统计的17个城市中，房价上涨的有13个，其中昆山房价环比上涨6.06%，居全省涨幅之首。苏州和南京两个热点城市，房价也分别环比上涨了5.49%和4.73%。

相关机构统计也显示，苏州4住宅成交均价为17553元/平方米，环比上涨3.7%，同比上涨54.12%。

市场仍然在涨，但是已经有个别实质性大幅降价的案例出现，这其实已经在释放信号，虽然信号微小，但它仍然在说，房价的顶已经显现，往后再度冲高涨价的空间不大，现在或许已经不是买房的最好时机了。

但是也不用太担心，就苏州市场而言，它还处在一个正常的大周期中。王新科就认为，此时苏州楼市成交量的波动，是房地产运行周期中的一个短周期变化，是合理现象。

“真正由市场格局变化，引发的成交量变化，还没有到来。因为，如果这种情况出现，那么前期是可以从土地市场看出迹象的。”

而目前来说，苏州的土地市场温度还较高。5月23日和24日两天就出让了20幅地块（苏州市国土资源局数据），并吸引了超30家房企角逐，地块起拍价也都在2万/平左右，开发商普遍预测较好。

（转自：微信公众号 邦地产）