新楼盘要防“潜规则”
市民常忽略“地龄”,开发商也不会主动提
如此说来,该楼盘70年的土地使用年限,如此至售卖时,实际已经缩水至只剩56年。然而,记者发现,该楼盘的房价却与周边并无“地龄”问题的项目相差无几。以海玥名都首次开盘将推的160㎡三房房源为例,按照4.5万元/㎡的均价计算,这套房子的总价高达720万元。首次推盘最大户型会推240㎡的四房,这样的一套豪宅就得上千万元。
对此,也有开发商坦言,在目前的新房市场上,购房者关注的主要是房屋品质,少有人会去关注土地使用权年限,所以开发商在对房子定价时自然也不会将土地使用权年限缩水考虑进去,而是根据地段、配套,参考周边新房定价,在销售时,也往往不会主动将这一劣势明确告知买房人。
而记者采访了多位购房人,他们几乎没有人会主动关注所购楼盘的土地年限问题。对于新楼盘,他们更在乎的是价格和品质,往往忽略了土地年限问题。
这种“新房”三五年后转手,房龄就已20年
“因为土地使用年限的严重缩水,房子的实际价值无形间大打折扣,只不过目前尚未被购房人察觉到这一隐性问题。”一位房地产专业人士告诉记者,短期来看,这种损失的价值似乎难以找到具体的算法,但随着温州“土地证续期”的临近,国家相关政策的出台后,这种土地年限因缩水而“贬值”楼盘,其价值可以具体化。
“这种问题很快就会传导到它的二手房问题上,后续影响相当明显。像这样的房子,你购买居住三五年出手,转手时竟然已有20年左右的房龄,就算你房子再新,作为二手房的价格又如何提升?”房地产专业人士告诉记者,虽然在购买新房时,很多买房人会忽视土地使用年限的问题,但在二手房买卖时,土地年限不足的因素就会暴露无遗,二手房买卖时所牵涉到的房龄问题其实就是指的房屋对应的土地的使用年限,房龄新旧不仅直接影响交易,太老的房子,银行方面甚至会予以拒贷。
而土地年限的大幅缩水,意味着未来会更早面临土地年限到期的困境。前段时间,温州“土地证续期”案例被炒得沸沸扬扬,国土资源部也专门进行调查,虽然目前尚无定论,当越来越多的房子面临这种境况之际,也就是国家出台相关政策之时。预计南京版“温州困境”最快将在2030年左右到来。
此外,不能回避的是,土地到期缴费续期在外地已有实行的先例。记者查询发现,早在2004年,《深圳市到期房地产续期若干规定》发布实施,20年使用期的补缴地价下降为基准地价的35%,业主均补缴后获得续期。由此看来,关注所购楼盘的土地使用年限,确实不容忽视。
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南京有楼盘土地年限“缩水”达24年
据扬房网对南京目前在售的30多家楼盘进行的土地使用年限摸底调查,有23家在售楼盘使用年限缩水10年以上,其中位于麒麟板块的麒麟山庄是土地年限“缩水”最严重的楼盘,调查显示该楼盘土地使用期为1992年12月到2062年12月,至今已过去了24个年头,土地年限还剩下46年。
南京这些在售楼盘,“地龄”也严重缩水
区域 楼盘名 土地使用权起始 土地年限总数(年) 土地年限缩水(年)
江宁区 麒麟山庄 1992-12-31至2062-12-30 70 24
鼓楼区 中山骏景 1992-9-19至2057-9-18 65 24
鼓楼区 中商万豪 1999-9-21至2069-9-20 70 17
鼓楼区 紫金江景苑 1999-7-22至2064-7-21 65 17
江宁区 百家湖艺术公馆 2001-6-19至2071-6-28 70 15
江宁区 翠屏诚园 2003-9-18至2073-9-17 70 13
浦口区 浦泰和天下 2004-1-4至2074-1-3 70 12
浦口区 北江锦城 2004-4-19至2074-4-18 70 12
雨花台区 石林大公园 2006-8-21至2076-8-20 70 10
来源:扬子晚报网
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