少交4亿出让金

中联公司完成土地“以假换真”后，又开始打起“扩大用地面积、上调容积率”的算盘。

2007年3月14日，武汉市城市规划管理局向中联公司颁发菱角湖地块的《建设用地规划许可证》（武规地字（2007）069号）。规划用地面积为13603.16平方米，较“岱家山批复”的10423平方米扩大了3180.16平方米，较用于置换的西北湖地块更是扩大了7793.58平方米。尽管规划用地面积增容约三成，但中联公司并未补交相应的土地出让金差价。

与此同时，按照《建设用地规划许可证》武规地字（2007）069号，规划净用地面积为8002.42平方米，以“岱家山批复”注明的容积率5.0计算，规划的建筑面积应为40012.1平方米。但规划部门又于2010年向中联公司颁发了新的《建设用地规划许可证》武规地字（2010）486号，其规划净用地面积增至12917.79平方米，并且将建筑面积从40012.1平方米上调至68015平方米，实际容积率猛增至8.499。2015年，江汉区又将新征收的915平方米商住用地提供给中联公司，扩大用地纳入之后，菱角湖地块的实际容积率进一步增至9.46。

中联公司在获得915平方米扩大用地后，将项目名称变更为现在的“CFD时代财富中心”，正式对外销售。根据中联公司申请预售证资料中的《项目基本情况表》，该项目办公房为68310.89平方米，均价为28611元/平方米，办公用房的销售收入为195519.43万元；商业房为15130.5平方米，均价为49282元/平方米，商业房的销售收入为74566.13万元；项目总销售收入达270085.56万元。

本报记者粗略统计，中联公司取得菱角湖地块共花费20287.62万元。其中，13603.16平方米的商服用地，国家土地收益仅为2058.08万元；2009年11月，缴纳土地储备补偿费用（拆迁费）9228.98万元；2015年，补缴915平方米的扩大用地土地出让价款8851.56万元和调整土地用途费用149万元。

除了土地成本外，中联公司菱角湖地块的项目开发成本还包含建造成本，建设承包方提供的合同显示为57404.2万元，土地加建造成本合计77691.82万元。

计算可得，菱角湖地块的项目毛利约19亿元，而国家土地收益仅2058.08万元，占项目开发毛利的1%，开发项目毛利率高达71.23%，开发项目成本利润率约247%，是房地产开发行业平均值的6倍以上。

记者从武汉市国土资源和规划局官网上查询发现，2008年~2010年间，汉口核心地块的土地挂牌均价在2400万元/亩，与中联公司仅552万元/亩的价格相比，市场均价是中联拿地价格的4.35倍。以此推算，中联公司涉嫌少缴纳国家土地出让金约40286万元，涉嫌偷逃税款1611万元。

（来源：第一财经日报）