商铺难卖，在今天似乎已成为不争之事实。但也正是在市场的一片哀鸿声中，万科却刚刚完成了一波商业大卖——4月中旬，随着万科正式启动旗下300余套社区商业限时推售活动，全城关注瞬间受到引爆。大量投资客群涌入万科购房中心，在短短半个月时间，万科海悦汇城、万科金色城市等项目，其商业去化率竟达到了惊人的90%以上。

神秘客户端掉整条商业街：万科商业令人眼红的高去化率

2016年4月14日，成都万科商管团队首次亮相，并宣布将限时推售300余套商业，面积从20-4500平米不等，其中绝大部分是金色海蓉、海悦汇城、金色城品、金色城市、五龙山公园等13个住宅已交付项目的社区商业。

现在，仅仅过去了半个月的时间，这批产品就已陆续取得了大卖：万科海悦汇城商业去化率已达到90%，并出现了大宗成交记录；万科金色城市一期的商业同样完成了90%去化；万科金色城品商业达到了70%去化率；连原来不在本轮大促中的万科广场·魔方街（金色乐府首期商业）都受到投资者密切关注，据悉已有神秘客户意向端掉整条商业街。

据悉，对于投资者而言，一方面这些商铺许多都是带租约正在经营中的商铺，租约业态更是幼儿园、会所等大宗商业；另一方面，万科以极大魄力，将购铺三年内的租金按年7%以上的收益折算成房款补贴给了业主，令这批商业的最低单价仅约3000元/平米，最高报价也只有25000元/平米，如金色城市2层7米挑高铺源仅约8000元/平米，金色城品带电影院租约的物业仅约9000元/平米，这些无疑为购买者带来极强的信心。

记者还从万科相关负责人处得知，在此次万科商业大卖中，出现了大单客户占比激增的情况——已接待多位意向认购整栋、整层商业的大单客户。另据某位已经整层认购的大客户透露，自己之所以能够下决心、大手笔购买，原因就在于项目属于已经交付几年且有很高入住率的社区，不仅人气有保障，社区周边也已经拥有了成熟的商业氛围，所以当项目一经推出，便拥有了极高的投资性价比。

有人逛的商业，才能算真正拥有价值

4月的成都，龙湖、华润、万达等品牌开发商可谓是在同一时间开启了自己的商业爆发：月初，成都龙湖铺交会上线，“四盘联动限量5折”显得十分抢眼；月中，华润推出全城九大商业项目带租约出售，强调年回报率可达5%-9%；月底，成都万达城商铺样板段开街，商家提前选铺可获得两年免租……

不过，无论是强调预期投资回报率，还是对项目升值前景做出许诺，已经日趋同质化的竞品之间，只做营销不做运营，在竞争之中自然难寻真正的取胜之道。

万科商业，则在产品定位之初便体现出了巨大的优势：

1.“社区”基因，令成都万科拥有5万业主家庭作为商业后盾

数据显示，连同待开发的地块，万科在成都的商业体量已达到了100万方，这些商业不仅分布在全城20多个项目之中，且大多数体量均在3万㎡以下。这使得万科商业天生就有了与众不同之处——“社区商业”成为了它的最大特征。

而作为社区商业的基础，万科社区项目的选址一向为业内所称道，曾有机构人士在对万科全成都项目分布进行研究后，得到了“万科所选，必是城市未来发展方向与地铁双利好之地”的结论，如万科城市花园、万科魅力之城等即是例证；同时，在深耕17年后，成都万科已拥有了54203户业主家庭，且多以都市白领为主要社群，其消费需求旺盛，消费力强劲，有着自然转化为商业消费的强劲驱动力。

2.深厚积累，万科社区商业在北上广深早已拥有成熟体系

早在2011年，万科就已正式宣布进军商业地产。同年，深圳万科开启了三大商业产品线：万科广场、万科红、万科大厦；2012年，北京万科推出了新社区商业品牌“蜂巢商街”；广州万科则在2014年对主打公寓和社区商业的万科派进行了首次亮相。

至于上海，万科更是打造了顶级体验式商业品牌“万科2049”，产品业态更是已连续升级三代，最新的万科2049海上传奇，融合“绿色生活”、“健康人生”、“文化社区”、“儿童成长”四大主题，并纳入上海万科商业服务品牌“万乐会”创新理念，以定制化的线下服务空间和线上工具，创造出邻里生活的商业新模式。

3.运营实力，为城市不同区域配置不同商业业态

2016年4月26日，万科商管公司正式宣告成立，下设商业管理中心、非住管理中心、销售管理中心三大部门，专业级的运营能力令万科商业拥有了更大的发展空间。

这使得万科的商业体系——关注邻里生活的“万科生活汇”，以购物街区为主打的“万科生活广场”，和可辐射整个城市的“万科广场”，拥有了各自独立主题定位。记者从万科商业相关负责人处了解到，万科在本次商业打造上可谓诚意十足，不仅后续将逐步启动“万科商业联盟”、“万创派”等商业计划，同时，还会为店家提供减免店铺租金、提供开店咨询顾问、经营及创业经验分享会等活动，体现出万科巨大的资源配置能力。

投资必须要能看懂趋势：社区商业的时代正在来临

有关商业的趋势走向，很重要的一点便在于政策的发布与实施。

3月初，成都高新区出台特色楼宇培育机制，对入驻企业提供最高300万元的租房或购房补贴；3月底，四川省政府常务会议审议通过，已全部缴清土地出让金的待开发商业用地，可经审批转型为商品住宅用地；4月份，四川省政府又发布政策，要求办公用房等商业用房库存较大的城市，必须严格控制新增商业用房土地供应和规划指标。

政策筑底，代表着商业市场已经迎来“触底反弹”的曙光，更令本就拥有地段、人口、交通等资源利好的社区商业有了大幅上扬的潜力。如地处东区音乐公园旁、作为万科商业主打项目的万科金色乐府城市综合体项目，在迎来成都首座万科广场落地的同时，也就一并拥有了二环附近再无商业用地的稀缺属性。

当然，说这些并非只为强调早已说过无数遍的地段价值论，更重要的是，投资者必须要看清一个时代的趋势。

相关数据指出，中国居民至少有1/3的消费是需要在社区商业里实现的，未来这个比例还将持续上升。而随着万科“城市配套年”战略的不断推进，社区消费环境的短板——教育、医疗、养老等，逐渐都被弥补，既大大提升了社区商业的辐射力，也为社区商业带来丰富人流。

对此，业内专家指出，“社区型商业物业由于具有高频次消费、无运营衰退期的特点，再加上业主的高消费粘性，在万科统一的经营管理和运营扶持下，万科社区商业必将成为真正具有投资价值的物业。”