“解套”难题
在上述“地王”出炉的当晚,就有北京开发商指出:“接盘侠”来了。因为按照业界估算,这三宗地块的价格“超出预期”。
以昌平南邵为例,目前在售洋房类产品的最高售价在3万左右,明显低于两宗“地王”的成本价。大兴黄村的土地价格,同样高过同区域的大部分在售项目。这种“面粉贵过面包”现象自去年下半年以来,已屡见不鲜。
中原地产首席分析师张大伟认为,按照这三宗土地的成本计算,未来房价成本将超过6万元/平方米。
从历史上看,北京此前的多数“地王”项目都随着时间的流逝而实现“解套”。但就这三个项目而言,难题似乎并不容易解决。
如上所述,土地单价超过3万元/平方米需做成高端住宅才可盈利。而“不超过90平方米”的户型,显然是刚需和改善型住房的需要。被设限的两个昌平区地块将面临极为尴尬的局面。
张大伟测算,按照要求,昌平的两宗地块将合计建设89327平方米的小户型房源,按照户均面积80平方米计算,可以供应1100套小户型产品。但按照上述测算的价格,这部分小户型未来售价预期都将在600万以上。显然超出了刚需的能力范围。
北京某房地产开发企业相关负责人向21世纪经济报道记者指出,此前房企应对“70/90政策”的手段可能重出江湖。
具体而言,开发商可能将相邻的房屋“打包出售”,或采取“买一赠一”、“买一赠二”的方式。购房者可自行或委托开发商打通隔离墙,并将其改造成为大户型房间。
此外,开发商还可能将这类项目切割成单套面积30平方米甚至更小的“超小户型”,从而降低总价,以期“薄利多销”。
在“70/90政策”出台伊始的2006年,前一种方式曾大行其道。如今,这种政策仍然不受欢迎。上述不愿具名的房企人士向21世纪经济报道记者表示,北京楼市的供需结构已经走向扭曲,这无助于调整市场。他还认为,只要供不应求的基本面不变,这类项目“肯定有办法解套”。
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