去年一直被称为房地产业“寒冬”。政府也从年初到年末一直在释放利好楼市的政策， 其中，包括了央行降息降准、公积金贷款额度上调、二套房松绑、商贷首付改为四成、全面开放二胎等。从统计数据可以看出，利好政策的集中释放加速了一线城市 的房地产业回暖，对二三线城市而言并没有太大的“催化”作用。

在大环境相对比较严峻的 形势下，贵阳市场反而逆流而上。数据显示，2015年贵阳楼市出现了量价齐升的趋势。导致这一现状的原因非常的多，其中最重要的原因就是贵阳已经融入了高 铁时代，高铁的开通不仅极大的改善了贵阳的交通，同时也拉动了贵州的旅游业，黄金周之后，贵阳的旅游总收入上升至全国第九名，这些利好因素给贵阳的房地产 业注入了“强心剂”，但是在量价齐升的情况下，很多房开商还是觉得销售压力越来越大，跨越2015年成了房开商们共同的愿望，到底贵阳楼市的现状如何？房 开商们对于现在的楼市有何看法？房开商们做了哪些战略调整来跨越“2015寒冬”期呢？对此，腾讯房产采访了优品城邦的营销总监田维军。

贵阳优品城邦营销总监田维军

腾讯房产：2015年贵阳楼市的总体销售出现了量价齐升的状况，可是很多房地产开发商还是觉得房地产业越来越艰难，这是由于什么原因导致的呢？

田维军：在 我看来是由四个原因导致的。首先，贵阳的房屋保有量充足。以贵阳为例，1998年-2015年，贵阳提供的住宅面积差不多有6100多万方，相当于半个贵 阳。其中，1998-2006年年均提供200万方，2006年-2015年年均提供500万方。6100多万方折算下来相当于61万套房，按人均 33.3平米来计算，这61万套几乎可以解决180多万人的住房问题。其次，房开商的成本增加，利润空间变小。这里的成本增加主要体现在土地的成本增加， 以优品城邦的地块为例，项目周边的土地售价现在达到180万-200万一亩，按容积率为2.5来计算，土地的成本为1100-1300元/㎡，而该区域售 价在4000元/㎡左右，仅土地的成本就几乎占去了总售价的30%。对于房开商来说，土地成本增加，而购房者的需求量没有增加，房屋售价没有提高，利润空 间自然也就变薄了。第三，贵阳市中心地段配套完善的土地极为稀有，可以说是已经没有土地供应，如今，贵阳住宅呈现出近郊化或郊区化的形态。近郊化或郊区化 带来的影响就是城市配套跟不上，交通、医疗、教育等基本配套跟不上是消费者还比较依赖中心城区的主要原因。最后，购房者的消费需求在发生变化。随着生活水 平的提高，人们买房不再是蜂拥而至，单纯的只看价格，购房者更趋向于理性化，对房屋本身的品质有了更高的追求，希望自己买的房子除价格实惠以外，还希望品 质高、配套完善、小区环境好、物业有保障等等。

腾讯房产：随着高铁的开通，各个行业都出现了发展的新契机，房地产业也不例外。那您认为高铁时代的来临给贵阳楼市带来什么样的发展机遇？就优品城邦而言，随着高铁开通，购房者的结构有没有出现明显的变化？

田维军：高 铁的开通实际上对贵阳楼市的直接影响是很有限的，但不可否认的是，高铁开通更有利于贵阳乃至整个贵州的经济发展。自从贵广高铁开通后，人们一谈到高铁就想 到“爽爽的贵阳，避暑的天堂”，就以为会涌入大量的外来置业人员，其实不然，无论是已经开通的贵广、沪昆高铁，还是即将开通的渝黔高铁，它们最主要的是带 动贵阳经济发展。倘若真要谈高铁对贵阳楼市带来的影响，我认为受益最大的可能就是贵阳北站旁边的一些楼盘和投资型商业地产。因为，从地理位置来看，北站旁 边的楼盘占有绝佳的区位优势；从投资的角度出发，贵阳的商业地产随着高铁的开通将出现明显的投资优势，尤其是对于广州沿海一带的人士来说，贵广高铁大大缩 短广州到贵阳的距离，加上贵阳的气候更适宜人居，这将点燃他们来贵阳投资商业地产的欲望。贵广高铁开通后，就优品城邦而言，出现少量的外来投资或度假型购 房需求，但这种需求非常有限，占项目整个成交的1%不到，具我们了解，就高铁站周边的住宅项目，因此而产生的度假需求也非常有限。

腾讯房产：随着经济条件的逐步改善，购房者的置业需求随之发生变化，人们对于居住的要求也会越来越高。您认为贵阳的开发商应该做出哪些改变，才能满足购房者的要求？

田维军：前些年，贵阳房地产一直以刚需供应为主，随着贵阳城市经济水平的发展以及二胎政策的放开，人们财富的积累和消费水平在不断提高，刚需市场将逐步饱和，改善性住房的需求将有所增加，这无疑给未来贵阳房地产市场持久发展增加动力。

换 房的两点主要因素。第一，之前的房屋面积偏小，不能满足现今家庭人口的居住需求。第二，经济条件有所改善，都向着高品质、配套完善的住宅进军。因此，一些 拥有良好配套、服务、地段、教育等资源优势的中高端项目成为关注的焦点。如今，这样频繁掀起的“换房潮”也将对高品质的改善型住宅带来一定的市场。以优品 城邦为例，13、14年80-100平中小户型年均销售份额占总比例的70%，100平以上中大户型仅占30%；而15年，这两种户型的销售比例平均达到 50%。随着项目自身的配套越来越完善，优品城邦目前推出的“二胎房”、“三代同堂房”也越来越受市场青睐。不管市场怎样变动，我始终坚信：最站得住脚、 说得上话的还是产品本身的品质，只有产品品质突破了，贵阳住宅在面临同质化洗牌的时候才有立足之地。因此，我认为贵阳房开商应在配套完善的前提下应提高项 目自身的产品品质和物业服务能力，方能满足购房者的需求。

贵阳优品城邦营销总监田维军

腾讯房产：贵阳楼市的品质化洗牌迫在眉睫，优品城邦有没有做出相应的战略调整来适应这个市场的变化，让企业在整个行业中立于不败之地？

田维军：坦 白说，受市场影响，优品城邦从去年年底到今年三月份交的这批房子是不赚钱的，有也只能算是微利。但是从我们企业的角度出发，并没有因为这一期产品利润很 薄，就从房屋品质上去降低标准，因为我们始终认为最能说话的还是项目产品。产品，包括用材用料和施工工艺、景观绿化、物业服务等，我们始终坚信，产品品质 是最有生命力的。

优品城邦一期12年销售，是市场最为恶劣的时候，3500左右单价， 客观来讲，这个真不赚钱。但我们没有因为该期产品不赚钱而去降低产品品质，从14年底到15年3月份，我们交房2000余户，没有一户业主和我们闹矛盾， 因为他们觉得很“值”。交房之前，优品城邦实行“先验房、后接房”，这在贵阳地产界是首例。客户先看房，看完之后觉得达到自己的交房要求方可接房。真正做 到了让业主100%满意。

腾讯房产：适者生存，房地产业“寒冬”的来临加快了楼市品质化洗牌的速度，只有“好”的房子才能满足市场的需求，作为开发商，对于房子的品质最有发言权。那么，在您看来，什么样的房子才能称得上“好房子”呢？

田维军：好 房子是由你心中的那杆秤来决定的。有人认为，我要住别墅才是好房子；有人认为，我要住到200平米的才算是好房子；有人认为，我要住在市中心——大十字那 才是好房子；有人认为，我要住在森林旁边，环境好、空气好的才是好房子。而对于租房子的人来说，我现在只要有一套属于自己的房子那就是好房子。总的来说， 好房子还是结合消费者自身的需求来衡量的。

好房子比较概念化，如果从相对量化的微观角 度来讲的话，房开商在自己所在的区域做出相应的品质，卖出不是很高的价格，就算是好房子。65平的刚需房对于住别墅的人来说肯定不是好房子、郊区的房子对 于住在市中心的人来说也未必是好房子……综合下来，好房子的定义是从消费者工作地点、生活习惯、支付能力衡量出来的。

腾讯房产：随着贵阳经济的快步发展、城市形象的逐步提升、创业和置业环境的日趋完善，越来越多的人才、资金、技术会回流家乡，将带动返乡置业风潮愈演愈烈。您认为今年的返乡置业与往年有没有什么不同？优品城邦给返乡置业的这部分人群给予了什么样的优惠措施？

田维军：自 2013年开始，一场声势浩大的“返乡置业”促销攻势在贵阳市各大楼盘落地开花，橄榄枝伸向五湖四海的黔籍人士。随着经济形势的变化，事业有成、具有特殊 地域情结的返乡客对升级居住品质的需求和投资价值有了更深一层次的认识。通过了解我发现，与往年返乡置业偏向于刚需住宅不同的是，众家改善性楼盘都纷纷加 入到这个“浪潮”中来，为返乡置业者带来更多更完美的选择。在我看来，想要在这波大潮中赢得自己的份额，各大楼盘必须以产品品质为根本、以创新为目标，推 行有针对性的、灵活的营销策略和高效、细致的服务。

优品城邦从区位、性价比来讲更契合 返乡置业人群的需求。针对返乡置业大军的不同需求，优品城邦的优惠计划已正式启动，特意为他们制定了多重惠民政策。项目全系房源首付分期3.3万起，实景 洋房买两层送一层，户户送车位，限时让利1500万，最高优惠55万。除此之外，返乡购房优品城邦送惊喜——交通费抵房款等等。近期，优品城邦售楼部客流 节节攀升，预计春节期间还将继续增加。（腾讯房产）