读懂公告,注意风险
多家拍卖公司的相关负责人介绍,法拍房的具体情况、尚不清楚的事项、相关风险都会在拍卖公告中披露,包括是否有抵押权人及共有权人、水电煤气是否欠费、违建面积、是否有住人等情况。“最重要的是标的交割款,也都有明示。不过,也不排除会出现交割困难的情况,但较为少见。”一位多次参与法拍房流程的工作人员提醒,买家一定要在竞拍前去现场,也要尽可能地到相关部门询问调查。
上述法律界人士曾参与过一个案件。其当事人2013年在南方某省省会以302万元竞得一套商用法拍房,并在指定期限内付清房款。但当他前往房管局办理过户时却被通知,该房还欠着一笔土地出让金,最后算下来竟比市场价高出100多万。“竞拍法拍房时要注意,一旦房子在国家划拨的土地上所建,二次交易时还要补交土地出让金。那么所有费用算下来可能高于市场价。”
易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示,倘若真有一些性价比较高的法拍房源,一定要在拍卖前读懂各类条款,比如房屋的相关权利关系,另外要调查此类房屋被拍卖的原因,尤其是部分未公开的原因。只有这样,在接手此类住房时才能规避各类问题和风险。
律师提醒
法律界人士提醒,买家在法拍房源竞拍之前需注意以下事项:
1 注意委托拍卖的法院是第一手直接查封房屋者,还是轮候查封者,关注是否被其他机构查封。
2 要留意所拍卖房屋产权、产权性质是否有问题,是否存在产权不清、无产权、小产权、产权共有情况。
3 法拍房的房主往往涉及债务问题,房屋可能被多次抵押。如果有抵押,要了解清楚是否可办理解押。如果无法解押,未来可能面临相应的债务偿还风险,因为法拍房后续所有费用均由购房者承担。值得注意的是,由于民间借贷是无法通过国家机构查询得知,购买这类房屋,入住后可能会遭其他债权人追讨。
4 要关注是否存在实际居住权人及户口迁出问题。若存在长期租约的法拍房被买下后,虽然购买人已完成房屋过户,却因租户不搬离或原来产权人拒绝搬迁,而无法实际入住。一般情况下,执行法院不会强制腾空,只能由购房者通过另立民事案件处理。
5 法拍房原房主也可能存在未交清的水电费、物业费等费用情况,部分房产因长期无人居住,可能面临数额较大的欠费,将由竞买人自行承担和解决。这情况一般会在拍卖公告的标的物介绍中有所说明,比如,某房源的信息就显示,“物业、水、电、气等欠费不详,需买受人核实后自行承担”。
来源:新京报
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