南京最严“限涨令”呼之欲出

来源:扬子晚报 2016-04-22 09:55:00

一年房价大涨17.8%,超过北京和广州!疯狂的楼市终于惊动了政府,南京楼市“限涨令”已呼之欲出!昨天上午,南京多个网络公众平台先后发布消息称,南京市将对除溧水、高淳、六合外的其他区域新建商品住宅,按申报价格分三等,年化涨幅不得超过8%-12%。到昨天下午,新政不断在网上发酵,文件照片也随后流出。

扬子晚报记者经多方求证获悉,这一限价政策是4月20日南京市委市政府召开的全市供给侧结构性改革工作会议上提出的,相关文件将于“五一”前正式下发。

扬子晚报全媒体记者 石小磊 马祚波

楼市新政

1
网传“限涨令”是真的,

“五一”前发布!

分三级调控,一年限涨8%、10%和12%

昨天上午,南京玄武区官方微博“玄武发布”发出重磅消息称,南京将加强房地产市场引导,主城六区以及江宁、浦口商品住宅项目,申报均价每平方米2万元以下的,年化涨幅不宜高于12%;每平方米2到3万元的,年化涨幅不宜高于10%;每平方米3万元以上的,年化涨幅不宜高于8%。

虽然“玄武发布”迅速删除了这条微博,但消息很快四散开来,不管是开发企业还是普通市民,都议论纷纷,南京房价连涨13个月,政府终于要出手了!还有市民已经快速算了笔账,以河西某楼盘近45000元/m2的价格计算,一年内最多只能卖到48500多元/m2。

记者随后向多个政府部门求证,限价消息是真的!4月20日,南京市委市政府召开了全市供给侧结构性改革工作会议,而“玄武发布”发布的内容,就是从这个会议上流传出来的领导讲话内容。

南京市委宣传部答复扬子晚报记者称,的确有此调控政策,但还没有看到最终文件,近期将统一对外发布。

南京市物价局相关人士也坦言参与了政策制定过程,“五一”前将由市委市政府统一对外发布调控政策。

2

“官方文件”流出,内容很丰富!

除了“限涨”,还包括差别化信贷、公积金额度调整等

随着“南京限价令”在网上越炒越热,昨天下午,“官方文件”也露出真容。从内容看,这份文件应该就是4月20日会议上的讲话稿。文中提出,要加强房地产市场引导,履行好房价调控主体责任,稳定房价预期,避免房价大起大落。

而具体的措施中,除了最重磅的“限价令”外,还包括:今年南京全市新建商品住宅用地供应不低于500公顷,与去年持平。鼓励企业加快普通商品住宅上市节奏,有效增加中小套型住房供应,保持房地产市场合理适度价格水平。及时开展新建商品住房成本调查,对供应偏紧区域的典型楼盘,了解房价成本构成,对竞拍取得的土地,溢价45%以上部分不作为准许成本调查内容。

严厉打击虚假广告、捂盘惜售等市场交易违法违规行为,加强对个人住房贷款首付资金来源的审查,规范房地产市场秩序。

支持鼓励合理住房需求,落实差别化住房信贷政策和税收优惠政策,加大对刚性和改善性住房需求的支持力度,继续推进住房公积金异地个人住房贷款,适当调整公积金贷款额度,等等。

3

这次的“限涨令”,和以前不太一样!

是官方首次通报楼盘个体限涨幅度

2011年以来,南京楼市走过三个上涨周期和两个下跌周期,限价也并不是第一次实施。早在2011年3月,南京市政府就曾公布2011年度新建住房价格控制目标不得超过10.4%。此后房价应声下跌,跌了一年左右。

2013年3月底,在“国五条”刺激下南京楼市不冷反热,南京市政府也发布了《关于公布南京市2013年度新建商品住房价格控制目标的通知》,将当年新建商品住房价格控制目标确定为涨幅低于城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。当年,由于房价持续上涨,11月份南京市政府又发布了“宁八条”。

此轮涨幅一直延续到2014年上半年。当年2月南京市政府办公厅再发“宁七条”,要求按季度分解控制房价涨幅。如上一季度房价指数涨幅过高,则对当季度目标进行动态调整和控制。对高价盘、涨幅明显偏离市场价格的项目且不接受物价、住建部门价格指导的,暂不核发销售许可证。

在近年来的历次调控中,虽然时有物价部门调控“红线”的数据流出,但是一直未得到物价部门的公开承认。而今年这次调控,南京市政府在公开的会议上通报了对楼盘个体涨幅的“红线”,无疑是近年来第一次。

业内反应

最严“限涨令”吓坏南京开发商

全市已有40余家楼盘售价超“红线”

如何执行成争议焦点

这是南京首次针对楼盘提出了“涨价红线”,此举被不少开发商认为是动了“真格”。就全市目前在售的130家楼盘价格水平而言,统计显示已经有40余家项目超过了物价部门此次规定的“红线”,那么这些楼盘真的不能涨了吗?

全市40余家楼盘房价超限

包括主城区与江宁、江浦在内,申报价格每平方米2万以下的年化涨幅不宜高于12%,每平方米2到3万元的不宜高于10%,每平方米3万元以上的不宜高于8%,这是南京“限涨令”的核心内容。

那么,南京上述区域的在售楼盘年内的涨幅达到了多少呢?据对全市近130家楼盘的摸底调查,发现已经有40余家楼盘今年以来的房价涨幅超过了规定的“红线”,其中最多的是江北板块,一共有11家,江宁有7家,还有仙东板块的9家,河西板块则超过5家。

年内最高涨幅达37.7%

在涨幅变化的排行榜中,有4家楼盘超过30%,也就是说,按照“限涨令”这些楼盘都无法涨价了。江北的大华锦绣华城今年首开价格为14500元/㎡,最近的一次推盘是3月底,均价为19000元/㎡,涨幅达31%;华府国际今年内从16500元/㎡卖到了21500元/㎡,涨幅为30.3%。麒麟板块的启迪方洲最“狠”,年初售价13800元/㎡,如今售价19000元/㎡,涨幅高达37.7%,为全市之冠。

在人们最关心的河西板块,由于房价从去年底、今年初开始便维持较高的水平,因此涨幅看起来似乎并不算大,河西南的鲁能公馆从28500元/㎡卖到32000元/㎡,涨幅12.3%,佳兆业城市广场目前售价33500元/㎡左右,较年初涨幅8.06%。一向被视为河西标杆的仁恒江湾城年初销售均价39000元/㎡,最近一次开盘卖到了45000元/㎡,涨幅为15.4%。

房企认为房价要变化

超过“红线”的项目真的不能涨了吗?不仅市民们关心这一话题,多家开发商在接受记者采访时也表示很“担忧”。

“现在的文件是有了,关键是执行的细则没有公布,等等看再说吧。”融创南京公司相关人士告诉扬子晚报记者,房价限涨在南京并非新鲜事,但这次“限涨令”出台的背景不同,可能会动“真格”了。

多家房企的营销人士认为,从政府的决心来看,此次“限涨令”或许会令南京房价有较大变化,至少每月公布的全国70大城市房价统计表上的数字会好看一些。

也有业内人士指出,通过行政手段降房价,能否奏效有待观察。

几个疑问

1

“年化涨幅”是什么意思?

不少市民注意到,与此前的限价不同,这次南京对楼盘价格的“限涨令”,提出了“年化”涨幅的概念。有业内人士分析,所谓“年化”涨幅,与通常表述的一年内涨幅还是有区别的,你不能一季度大涨、二季度又大跌,虽然最终也只涨了8%,但是这样并不满足“年化涨幅”限制的要求。以网传文件中“申报均价每平方米2万元以下的,年化涨幅不宜高于12%”为例,也就是要求将这一指标分配到每个季度的话,各季度的涨幅都不得超过3%,以防止楼市大起大落。

2

“年化涨幅”时间节点如何确定?

据记者了解,这也是房企们最为关心的问题,如果是按照今年1月份的房价为基点,那么全市有30%的楼盘已经无法再涨价了,对于买房人来说,可能是个好消息。如果是按照当前的房价水平来计算,也就是以今年4月份到明年4月份为区间,仍以仁恒江湾城为例,该项目到明年4月的售价最高只能卖到48600元/㎡了。

业内人士透露,过去房价控制目标多以年度为单位,这次提出的是“年化”,因此也不排除跨年调控的出台,时间节点的确定还需要相关部门公布细则。

3

“不宜超过”是预留空间吗?

在“限涨令”的原文中,关于价格涨幅提到的是“不宜超过”,这被许多业内人士认为是预留了一定的空间。相关人士认为,“不宜”不同于“不准”,如果是“不准”的话意味着一定不可以,而“不宜”显然有操作空间,或者说并非一刀切,根据不同的板块或者不同的项目背景而有所区别。

4

南京楼市供应量会减少吗?

一旦“限涨令”严格落实,不排除会有一些价格涨不上去的楼盘索性不卖了,即便达到领取预售证的标准,也不去领证,选择“捂盘惜售”。“这样你还真拿它没办法。”业内人士说,开发商如果资金实力雄厚,不领证卖房也能撑得下去,政府是监管不了的,这就容易导致市场供应量减少,买房人无房可买。不过,这样的情况发生几率很小,开发商需要资金周转起来继续拿地开发,捂在手上不卖,万一市场走势转了风向呢?

5

“限涨”楼盘会变相涨价吗?

这种可能性还是存在的,比如过去常用的毛坯改精装,增加装修部分的附加值,借此来抬高房价。在如今的卖方市场环境中,买房人的话语权几乎消失殆尽,如果对开发商的营销策略有所不满的话,开发商可以完全不用理会,因为想买房的人太多。此外,开发商还可能“夹带”车位销售,抬高车位的定价弥补房价的“损失”。凡此种种,皆需要政府主管部门严格执法,维护买房人的利益。

“限涨令”下南京房价板块:

单价2万元以下,年化涨幅不宜高于12%的区域:

尧化门、麒麟、板桥、西善桥-铁心桥、高新、桥北、

江浦、东山、三山、大学城、禄口、六合、江宁滨江。

单价2-3万元,年化涨幅不宜高于10%的区域:

鼓楼滨江、迈皋桥、新玄武、燕子矶、老城东、小行、

河西北、百家湖、九龙湖、仙林中心、仙林湖。

单价3万元以上,年化涨幅不宜高于8%的区域:

河西中、南站、大校场、赛虹桥、河西南、江心洲、城中。

■相关新闻

被通报“捂盘”的楼盘已售完

物价局将跟进调查销售价格

严厉打击虚假广告、捂盘惜售等市场交易违法违规行为,也是昨天官方文件中的一条明确规定。就在10天前,南京市物价局通报了一起开发商捂盘惜售的行为,记者昨日从物价部门了解到,被通报的楼盘项目在上周已基本上卖完了。那么,该项目有没有按要求以去年备案时的低价格销售呢?物价部门表示,近期将跟踪检查,进行后续数据分析,进一步了解该楼盘的销售价格情况。(记者 石小磊)

■新闻延伸

苏州“限涨”一个月效果到底咋样?

楼市高烧不退,3月份,苏州率先用“限涨令”打响了收紧调控的第一枪。

3月18日,苏州市政府发布《关于进一步促进苏州市房地产市场稳定健康发展的意见》,详细罗列了10条稳定楼市的意见。

“苏十条”里,最引人瞩目的就是有关强化商品房价格的管理。《意见》明确指出苏州市区(不含吴江区)新批准商品住宅项目在对外销售时,同批次房源应当一次全部公示销售价格,实际销售价格不得高于申报价格,申报价格3个月内不宜调高,6个月内调高幅度不宜超过6%,12个月内不宜超过12%,同一批次房屋间价格不得调剂使用。同一批次不同类型房屋价格可以区别定价。下一批次备案预售价格不宜高于上一批次同类型房屋成交均价的6%。

如今,苏州“限涨令”已出台一个多月,该政策的实际效果尚待观察其实并没有起到作用。根据网上的数据,3月份苏州房价环比上涨5.8%,上涨势头并未得到扼制。

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