拒绝高地价 盘活存量资源

万科为什么要收购背后股权关系错综复杂的烂尾资源？

时代周报记者从万科内部获悉，2014年，万科开始在内部推行项目跟投制度，规定项目团队、城市公司及区域管理层必须强制跟投新获取的项目，如果投资失败，跟投员工将承受巨大损失。从此万科的经营团队在投资上变得格外谨慎，同时竭尽全力去寻觅价格合理的投资机会，包括二手地、合作开发，甚至是购买烂尾楼、在建工程。

万科一位不愿具名的建筑设计师向时代周报记者透露，此前正顺广场便是由深圳公司团队负责购买和后期改造。

据媒体报道，2015年5月28日，万科斥资近30亿元人民币成功收购曾烂尾15年之久的位于深圳罗湖区正顺广场65%股权。

时代周报记者了解到，正顺广场原名新世纪广场，由新世纪建设发展 （深圳） 负责开发，后因该公司无力继续投资，2000年该项目正式成为“烂尾项目”。受制于经济纠纷及凌乱的债权关系，即便2013年由美洲联冠置业（深圳）有限公司以总价1.8亿元接手，但该项目仍一直处于搁浅状态。

2015年8月，万科将其收购之后正式更名为万科？深南道68号，将该项目将打造为V＋公寓产品系。

另外，收购烂尾地，亦源自万科对于土地成本的控制。郁亮曾提出，市场上一手地还是很贵，实际上除了政府供地之外，市场还有大量已经出让的存量土地。万科特别愿意在这方面在今年有所作为。“相信未来收购、并购机会慢慢多起来。”

近年来，万科拿地土地成本升幅明显，来自万科2015年年报数据显示，该年度万科新增土地平均楼面均价约为4941元/平米，同比增长13.01%，如果土地成本不断提高，项目销售难以大幅度溢价，高利润便无从谈起。这对声称不拿地王、提出2016年实现300亿元利润的万科而言，无疑是个挑战。

“土地价格高升对万科来说是一个艰难的挑战，因为万科的高周转在一定程度上是以毛利率下降为代价，要维持周转速度和现有的经营模式，万科就必须主动减缓拿地的速度。”中信证券一位分析师认为，这也直接决定了万科必须要在发展策略上作出改变。

这或许正是万科选择烂尾地的原因所在。几经转手背后股权复杂且烂尾多年的地块，让一般房企唯恐避之不及，其价格亦被压低。此外，烂尾一旦改造成功，便能收获巨大利润。

以北京万科大都会为例。2010年5月，万科以11.5亿元的价格收购几经转手的北京赢嘉中心，后改名万科大都会，于2011年12月开盘。作为均价8万元/平方米的顶级豪宅项目，大都会项目至2014年9月全部售罄，总计三年时间，其中正式销售时间大约两年半。

克而瑞研究咨询总监曾英杰告诉时代周报记者， 烂尾地这种类型的土地风险较大且周期长，但胜在利润较高。“和旧改一样，烂尾地无疑是个很大的市场，不过，由于地块特殊原因，收购类似地块，则考验企业和政府沟通能力。”

（来源：时代周报）