税负上升的担忧

现在市场依旧发酵着对于税负上涨的担忧。

毕马威研究报告指出，由于实施营改增的时间非常紧迫，企业可能无法就许多已经签订的合同转嫁增值税，此外我国还不是“纯粹”的增值税体系且确实存在由企业承担税负的先例。因此，税负受到每个企业自身增值税管理能力或其与客户、供应商的商业谈判能力的影响。

“若企业没有足够的进项税抵扣成本，或相关过渡政策力度不够，减负极有可能变成加负据记者从市场对政策开发性解读中，得出的一个集中性的看法。

目前不少房企在建安成本上有所担忧。普遍的观点认为，若建筑行业和房地产行业分开征税即形成建安链条封闭，则不会对房企成本带来太大的影响，反之则亦然。

按照申银万国发布的研究报告，建筑企业税负的核心因素是可抵扣比例。在建筑企业平均15%的毛利率估算模型下，可抵扣比例需要大于56%才可以达到减税的效果，毛利率越高，需要的可抵扣比例就越大。

在此前的测算中，建筑业被认为有税负上升的担忧，不无道理。

按照新意见，建筑业营业税税率从原来的3%提高至11%，但当中占比较高的人工成本无法抵扣，砂石辅料无法取得增值税发票。这就导致商品混凝土进项抵扣率低等将成为建筑业营改增后税负上升的主要因素。此外，供货商若能被允许提供增值税专用发票，是保证建筑行业能否进行税抵扣的重要一环。

“这是由建筑行业本身的性质决定的。一来建筑行业本身普遍存在分包情况，而分包商多数为小规模纳税人，无法作为独立主体，开具增值税专用发票；二来建筑行业一般是先垫款。项目如果不能卖出去，抵扣不成立，减税不成立。”有不愿具名分析人士据记者表示。

而和房地产业一样，建筑业也有类似的“老项目”过渡政策。细则规定，一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务、为甲供工程(发包)提供的建筑服务，可以选择3%征收率的简易计税方法计税。

不过由此也带来了新的挑战，必须要承认的事实是，房地产企业一般会在不同城市有不同项目。“各项目公司如何开出合规的增值税专用发票，并且能够及时汇总到公司报账，是管理上的一大难题据记者表示。

此外，市场还有另外一个层面的顾虑。通常情况下，一般地产项目周期都不会少于两年，利息费用是项目成本一项，至少超过5%费用。如果银行业“营改增”晚于房地产业，地产将还需负担利息费用中因“营改增”上涨的部分。

利好商业地产

尽管如此，不少业内人士还是从“营改增”中解读出了对商业地产的利好。

按照“营改增”规定，对于在2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分两年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。

这就意味着，购置商业地产及产业地产等不动产，将和购置设备一样进行增值税抵扣。

高和资本董事长苏鑫认为：“由于营改增允许企业将购置商办物业用于抵扣增值税，将刺激公司购置办公楼。”

一般情况下，商业项目的平均地价水平和平均建造成本往往高于住宅项目，而“营改增”后，这些高额的建安成本都可以在前期就抵扣掉，大大减缓商业地产商的资金压力。

据记者表示，营改增可能增加一些房企税费，“这一政策的执行细则较为复杂，但可以认定，对住宅市场影响甚小，在住宅再遇调控寒流后，受利好影响，一度市场遇冷的商办可能再度迎来反弹。”

事实上，目前商业地产库存问题不容小觑。按照中国商业地产联盟的统计数据，商业地产待售面积为2.7亿平方米，住宅待售面积为4.5亿平方米。一年的房地产销售量12.8亿平方米，当中11.1亿平方米是住宅，只有1.7亿平方米是商业，从待售面积来看，住宅占比远远小于商业地产，但是库存当中35.7%是商业地产。对此苏鑫认为，不排除不少企业会加快进行商办物业购置的步伐。

有分析人士称，“在国内企业中，万科绝对算非常优质的，华润显然不愿失去大股东的位置，所以一方面通过喊话向万科管理层施压，一方面自己也在想办法提高持股比例”。

来源：时代周报