原标题：成交有涨有跌 一线城市楼市开始出现分化

分化，这个市场人士总结的2015年楼市关键词，在2016年3月份表现得尤为明显，不仅在一二线城市和二三线城市之间，一线城市之间也开始出现分化，在上海、广州、北京楼市成交量同比继续增长的同时，深圳出现了下滑。

而在业内看来，上海楼市3月份成交量同比上升是惯性的缘故，上升的势头估计在4月份会被打断，深圳下滑的势头则会更加明显。4月份，一线城市楼市成交量分化会更加明显。

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现在成交量：广州升，深圳跌

进入2016年以来，一线城市楼市表现抢眼，无论是土地还是房子，都出现供需两旺的局面。到了3月份，这种局面愈加明显。

一线城市之中表现最为突出的是谁？

上海。网易房产数据显示，今年3月份，上海一手住宅成交面积突破200万平方米，达到了233万平方米，成交套数将近1.9万套。去年同期，上海一手住宅成交面积不过78万平方米，和今年完全不在同一水平线上。即使是成交量庞大的上海，成交超过百万平方米的月份并不少见，但是超过200万平方米的，最近5年来也只有今年的3月份而已。上海上一次成交高峰是去年的12月份，其成交量也只有183万平方米，和今年3月份依然有50万平方米的差距。

上海之外，广州的表现也非常突出。3月份，广州一手住宅成交面积突破百万平方米，达到119万平方米、1.07万套。相比去年同期的66万平方米，广州今年的成交大幅增长了八成。多年来，3月份楼市都是广州楼市全年成交的风向标，3月份广州楼市往往会爆发惊人的消费力。广州成交量比119万平方米还高的月份同样也是3月份，2013年的3月，广州一手住宅成交量达到了129万平方米、1.09万套。

成交量非常庞大的北京，今年3月份的数据反而落后于广州。其53万平方米、4000多套的成交量，和北京这样一个成交大户的身份不算匹配。在最近一年的成交中，北京今年3月份排到了倒数第三的位置。倒数第一是今年的2月份，倒数第二的是去年的3月份。因为去年的基数比较低，因此今年3月份北京一手住宅成交面积还有五成多的增长。

无论大小，上述三个大一线城市的成交量都是同比上升的。唯一例外的是深圳。今年3月份，深圳一手住宅成交面积为46万平方米，略低于去年同期。作为一年成交量才五六百万平方米的深圳来说，今年3月份的成交量也不算非常惨淡。

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未来成交量：市场进入新的均衡

对于一线城市中深圳成交出现下滑、楼市出现调整的预期，其实在去年第四季度就已经出现。去年10月份，就有不少深圳开发商认为楼市会出现调整；到了12月份，认为楼市调整的情绪再度集中体现。

大约半年时间之后，这种预期终于变为了现实。“因为上海、深圳调控政策在3月下旬出台，因此对3月份整体成交影响不是很大，但如果分阶段看，调控政策出台之后两地的成交均出现了下滑。这种势头到4月份将会更加明显。”克而瑞信息集团广州机构研究咨询总监曾英杰分析说。

事实确实如此。据深圳一些楼盘营销负责人介绍，3月25日调控政策出台之后，市场观望情绪增加，有些楼盘来访量减少50%，最厉害的减少七八成。中国指数研究院上海分院发布的数据显示，调控之后的3月28日-4月3日，周度成交面积约28万平方米，环比下降60%，成交套数2342套，环比下降57%。从近八周成交走势来看，商品住宅市场成交量仅高于春节假期期间及假期后一周。

对于接下来一段时间上海、深圳楼市走势，广发证券研究员乐加栋认为“新房成交热度回落是大概率事件”。国海证券分析师代鹏举也持相近的观点：“上海、深圳此次政策调整的核心为对当前购房需求的有效置后以及抑制一部分投资性需求，预计将使上海及深圳的楼市短期内成交有所降温，政策收紧会放缓房价增速，因城施策只是在当前个别城市市场热度颇高的状态下适当降温。”

“广州、北京两个后发一线城市未来成交量还会继续保持上升状态。”保利地产首席研究员吴定金说，除此之外，二线城市的成交量也在提升，中西部、东北部的楼市成交也在回暖。“此前成交很热的城市成交量有所放缓，此前成交较淡的城市成交量开始提升；原先快的现在慢下来了，原先慢的现在快起来了，全国楼市进入新的均衡状态。”

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广州：“黄金月”成色有待确认

最近十年，广州3月份楼市成了全年楼市的风向标。3月份成交旺，则全年成交旺；3月份成交淡，则全年成交淡。

以今年3月份的成交来判断，2016年会否又是一个丰收年？

包括开发商在内的众多业内人士，对广州今年楼市成交量并没有什么担忧，“今年广州取得和平常年份一样的成交量不会有什么问题。”曾英杰判断，但最终能达到什么样的高度，关键还得看楼盘定价的态度。

楼盘定价态度，在4月“黄金月”就会有较为明显的体现。在3月份成交很好的情况下，楼盘价格有所提升也很正常，这甚至有利于推动楼盘成交，加快消费者出手速度。如果定价过于进取，超出了市场预期，那么广州消费者可能选择观望，又或者选择到周边城市购买。因此，4月“黄金月”成色还有待确认。

一周热评:

开发商选择决定“黄金月”成色

商家接下来会面临一个新的考验：追求更好的利润率还是追求更快的成交速度？2016年的时间已过去四分之一，现在又进入了惯常的销售旺季，在这样重要的时刻，商家必须作出选择。商家的选择，才是影响未来市场走向的内在因素。

又是“黄金月”，又到了新的选择时刻。

相比市场出现较大变化的深圳和上海，广州的买家无疑更加幸福。就目前而言，广州楼市看不到什么预期会改变的外在因素，市场逆转的概率非常低。在这种情况之下，广州买家特别是自住买家而言，这个“黄金月”不需要作太复杂的选择，就看看价格是否合适，如果高了，选择先看看或转战其他楼盘、其他区域即可。

商家面临的选择要复杂很多。

进入2016年，广州楼市成交良好，特别是3月份，广州一手住宅成交量突破百万平方米，广州最近取得相近业绩的，是2013年。我们都知道，2013年是楼市丰收的年份。尤为重要的是，广州买家出手的欲望强烈，成交活跃的大势已经非常明显。因此，商家接下来会面临一个新的考验：追求更好的利润率还是追求更快的成交速度？2016年的时间已过去四分之一，现在又进入了惯常的销售旺季，在这样重要的时刻，商家必须作出选择。商家的选择，才是影响未来市场走向的内在因素。

自进入“白银时代”以来，开发商的利润率一直处于下滑的趋势。中原地产的数据显示，截至3月30日公布年报的沪深地产上市公司共有56家，总营收同比上涨24.77%，净利润总额上涨14.5%，但平均净利润率为9.4%。而在2014年沪深上市房企平均净利润率还在两位数的水平上。净利润率的下滑，一方面源于成本的上升，另一方面源于销售市场不乐观之下的谨慎定价。既然现在楼市成交良好，销售市场情绪乐观，商家定价进取一点，追求更好的利润率成为一个可能的选择。

如果纯粹基于过去，可以作出追求更好利润率的选择，并且这个选择可以大胆一些；如果基于未来，则追求更好利润率的选择要更谨慎一些。因为这个选择，可能会影响到成交速度。

是的，如果之前的成交很好，接下来定价比之前高一点，在市场预期之内，这不会造成消费者心理太大的波动，反而会撩拨起消费者的购买冲动，出手的速度更快；不过，如果定价过高，超出市场预期，导致消费者产生性价比不足的心理，或暂时观望，或转战其他楼盘、其他区域甚至其他城市。问题是，市场预期之内和之外的度，根本就没有标准的数据，3%是在度之内，5%是否还在度之内？无人知道。最终只有一点一点去尝试、去触碰、去探索。如果在探索这个度上花费的时间过长，又或者超出了这个度而不自知，那么很有可能会错过这个“黄金月”，甚至错过上半年，错过2016年。

对于广州的房企来说，首先要作出2016年广州是销售的“粮仓”还是普通市场的选择。第一个选择之后，再在销售速度和利润率之间作出第二个选择。至于定价，在两个选择之后自然水落石出。

广州接下来的楼市，决定于将广州看作“粮仓”的房企力量更大还是将广州看作普通市场的力量更大。“黄金月”的成色，也决定于两大力量的对比。

来源：羊城晚报