个人转让二手房的增值税

销售额、应纳税额与原营业税计算方法有何区别？

关于二手房增值税率、税负问题，北上广深四城市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。对于个人转让二手房的增值税，销售额、应纳税额与原营业税计算方法有何区别？杨伟文说，此次营改增试点后，二手房交易延续原营业税优惠政策，税率设计遵循营业税税负不变的原则，但营业税是含税价格，增值税是不含税价格，同样的税率，以不含税价计算的话，税款会有所下降。

征收操作上，国家税务总局明确纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产的增值税，由国税局暂委托地税局代为征收。广州地税与国税进行了对接，营改增后，纳税人发生二手房交易、个人房屋出租业务的税款征收缴纳方式，基本与原营业税征收方式保持一致。

算账

420万元出售二手房

营改增后少交税1.12万元

记者以“个人将未满2年的住房对外销售，取得出售住房收入420万元”为例算了算账。

按原营业税计税方法计算：应纳营业税额=420×5%=21万元

按改征增值税计税方法计算：应纳增值税额=420÷（1+5%）×5%=20万元

也就是说，二手房缴纳增值税比营业税少了1万元。

同时，在应缴增值税减少情况下，以其为计税依据的各种附加费用也会减少。以上述个案为例，营业税与增值税都有城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加，其税率分别为7%、3%、2%。

按原营业税来计算三种附加税费，三种附加总额为21×7%+21×3%+21×2%=2.52万元

按改征增值税来计算三种附加税费，三种附加总额20×7%+20×3%+20×2%=2.4万元

也就是说，营改增后，三种附加税费少了0 .12万元。

总共算下来，营改增后二手房缴纳的增值税、附加比营业税、附加少了1.12万元。

（来源：南方网）