去化压力仍存

一线房企的窘境，可以看作房地产行业的缩影。中原地产统计显示，截至3月30日公布年报的沪深地产上市公司共有56家，总营收同比上涨24.77%，净利润总额上涨14.5%。但平均净利润率为9.4%，相比2014年沪深上市房企10.3%的水平，出现明显下调。

据悉，这是上市房企平均净利润率首次下降到个位数。中原地产首席分析师张大伟认为，这组数据也说明，尽管房企的销售仍在惯性增长，但利润水平并未同步提升，甚至有所下降，这种“增收不增利”的现象在近几年频繁出现。预计随着更多企业公布年报，上市房企的平均净利润率将继续下调。

中原地产指出，利润率的下滑，在很大程度上是由成本提升所致。其中，土地成本的提高是主要因素，甚至对冲了内地低利率环境带来的融资成本下降。

但部分港股上市房企仍因美元升值而遭受损失。绿城就在年报中表示，在销售及行政开支中，“人民币急速贬值引起净汇兑损失大幅增加。”

虽然销售出现增长，但上市房企的去化压力仍然存在。

融创年报显示，随着今年将有约20个全新项目推盘开售，2016年全年的可售资源超过1300亿元。恒大的公告则显示，截至去年年末，恒大土地储备建筑面积达1.56亿平方米，相当于去年公司销售面积的6倍。

这些货值直接影响到房企的负债。截至去年年末，除龙湖、碧桂园的资产负债率略有下降外，其余一线房企均有所提高。其中，恒大的负债率由2014年的76.31%上涨至81.22%；融创由81.33%提升至83.19%；绿城由72.59%提升至74.63%。

分析人士指出，2016年以来，全国房地产市场处在持续升温的惯性中。虽然部分房企持乐观态度，但隐忧在于，对销售贡献较大的一线城市和核心二线城市，近期陆续出台收紧楼市政策，这很可能会影响去化进程，并进而带来资金压力。

张大伟指出，对于房企而言，核心盈利能力下滑、财务风险加剧是不可避免的结果。虽然很多房企在成本控制和周转速度方面颇有心得，但终究会遇到瓶颈。今年房地产企业将继续面临去库存和资金链的考验。

来源：21世纪经济报道