商业地产ABS缺失
“特殊服务商”角色
个人房贷类证券化产品之外，市场亦颇关注商业地产类资产证券化产品。
3月26日，恒泰证券金融市场部执行总经理黄长清在“2016年中国房地产资产证券化论坛”上表示，商业房地资产证券化此前面临的重要问题之一，是“需要与银行在融资成本上进行竞争”，但天平已开始向资产证券化倾斜。
“从2015年下半年开始，我们营销房地产资产证券化项目就开始很有底气。我们只关注一个问题，即企业通过银行贷款或者信托融资的物业抵押率是多少。如果是5-6折，并且我们觉得物业不错，主体很好，就完全可以做。”黄长清表示，使得资产证券化得以获得竞争力的主要因素在于2015年整个企业资产证券化市场平均利率下降了约180个BP。
但商业地产资产证券化有其特殊性。
“商业地产证券化与住宅的逻辑不同。”高和资本执行合伙人周以升在该论坛上表示，商业地产资产证券化产品“单一规模很大，国内目前的探索大多以单一或有限的几个资产为主，不能有效地形成分散性，靠大数法则来分散风险”。
他指出，商业物业自身现金流的波动因素较多。比如租金期限偏短，美国商业地产平均租期可达10年以上，而中国通常约3年；同时，诸多物业已到更新时期，资本开支将冲高资本峰值，将对现金流产生振荡。
上述风险的分散，需要专业的服务商补位。
来源: 21世纪经济报道(广州)
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