房地产去库存背后 农民工购房如何落户?

来源:搜狐 2016-03-29 12:04:00

2016年以来,近百城市出台了支持农民工购房以加速去库存的政策文件,但是仔细查看政策,政策的发力点多集中在购房补贴等刺激住房消费的房产政策,而少见新市民进入并稳定在城市居住的配套性措施。

今年的楼市新政比以往来得更早一些,两会还未启幕,地方政府便启动了“房地产救市”赛跑。

2月25日,辽宁省出台化解楼市库存的27条新政,首提给房地产开发企业减税让利。福建2月22日也出台了给予农民进城购房的现金补贴等八条化解楼市库存新政。广西、江西、广东也出台了针对性的去库存措施。

21世纪经济报道记者查看多地最新出台的去库存方案,多集中在降低购房门槛、培育和扶持新市民的住房消费、给开发企业减负以及减少新增土地供应等多个方面。

非常明显的一个变化是,“去库存已经在2016年变成了一项必须完成的政治任务,”中部某地级市的副市长如是透露。

以海南新政为例,不仅明确暂停住宅存量较大市县的土地规划审批,也明确对履行房地产市场调控、消化库存主体责任不力、效果不明显的市县,省政府将对市县政府主要负责人和分管负责人进行约谈和问责。

江西也如是,明确将对去库存效果不明显的县市问责。房地产调控史上,与问责挂钩的做法还要追溯到2013年“新国五条”控房价目标。

去库存形势可见一斑,不少受访人士向21世纪经济报道记者介绍,去库存是2016年楼市的主基调,未来各地方或将有更大尺度的去库存新政。

降价也难去库存?

尽管政策反复刺激,利率和首付比例一降再降,杠杆一再放大,深陷的高库存之累仍在继续。

2月26日,国家统计局发布1月份70个大中城市房价数据,同比来看,一线城市的新建商品房与二手住宅的涨幅均高于20%,二线城市同比平均涨幅在1%左右;与此同时,绝大多数三线城市同比仍在下降。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟在解读1月房价数据时表示,城市间房价分化现象依然延续,房价明显上涨主要集中在一线城市和个别二线城市,绝大多数三线城市同比仍在下降。

库存高企,去化不力,房价下降是必然趋势。这也带来另外一个难解的市场难题,买涨不买跌是楼市的基本规律,房价越降,购房者就越观望。

以安徽为例,安徽省经济信息中心近日发布数据称,在不考虑待开发土地面积以及2005年以前新开工及期房销售的情况下,2005年至2015年前10个月,安徽省房地产库存面积(包括在建未售、待售面积)达3.3亿平方米,按2014年全省商品房销售面积计算,需5.3年才能消化。同样统计口径算下,好于全国商品房去库存周期。

安徽省经济信息中心预测处经济师常彬斌表示,从安徽省内看,区域的分化趋势也很明显,若考虑宽口径库存,皖北的宿州、亳州、阜阳商品房去化周期分别在3.4年、5.2年和5.2年,合肥、安庆去化周期分别在4.5年和4.4年,低于全省平均(5.7年),部分城市去化周期在7年至9年,有的甚至在10年以上。县域库存差异大,多数县城房地产市场处于低迷状态,皖北县域好于皖南。

长去化周期也带来房价下调压力,21世纪经济报道记者春节期间走访安徽四五线城市了解,安徽大部分城市在过去的2015年都呈现出明显的降价下调趋势。房价下调的背景下,购房者有的因为前期购买的房产已然亏本,不敢再置业;有的担心再次下调,想再看看。

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