原标题：营改增对二手房市场影响有多大 免征年限和税率成关键

3月13日，国家税务总局局长王军透露，营业税改增值税将在5月1日正式实施，将在金融业、建筑业、不动产业和生活服务业全面推开，并将首次涉及自然人缴纳增值税征管，如个人二手房交易。

业内人士认为，此次营改增是否将增加买卖双方的税负，影响整个二手房市场？主要取决于是否也有免征年限和税率。

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政策出台：原则只减不增

据了解，早在2011年，营业税改增值税便开始在上海试点，主要从交通运输和现代服务业两大业务板块开展。2012年后逐步扩大试点范围，普及到全国多个城市。由于大家多猜测房地产行业增值税税率为11%，而目前营业税税率多为5%，因此也引发了人们对于营改增进入房地产行业后是否会造成税负上升的担忧。

对此，广东省国税局副局长周家喜表示，全面营改增首次涉及自然人缴纳增值税征管，目前实施方案包括征管规定还没有出来，但营改增税负只减不增适用于所有营改增纳税人。

同日，《中国税务报》刊发知名税务专家段文涛所撰文章，明确指出:营改增后个人出售二手房缴纳的增值税与原应缴的营业税将持平或略有下降。段文涛指出，近日有些媒体出现误读的情况，特别是有关报道中所举的例题，与增值税的相关原理不符。因为，按照已有的增值税管理规定，还有增值税的基本管理常识，个体工商户以外的其他个人(自然人)，不能被认定为一般纳税人，这就意味着出售二手房的个人只能按照小规模纳税人的计税方式，也就是简易征税方式来计缴增值税。同时，按照财政部新闻发言人有关“营业税改征增值税全面推开期间，拟对税收优惠政策原则上予以延续”的表述，原营业税对于二手房交易的相关征免规定极有可能得以延续。

但是，岛城业内人士则表示，目前青岛二手房市场上还有一部分房改房在流通，这类型房产都是多年前低价买入，甚至有些还是夹杂着单位福利半买半送的形式，如今房子可能翻了几倍或者几十倍不止。一旦他们有换房的需要，被征收增值税，数额是很惊人的。

市场影响：看免征年限和税率

按照现行政策，购买超过2年(含2年)的普通住房免征营业税；购买不足2年的住房全额征收营业税；购买超过2年(含2年)的非普通住房按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

一旦营业税改增值税后，是否同样享有免征年限以及税率，如何设置成为关键。

如果一刀切，不设免征年限，势必增加绝大部分交易对象的税收负担。当前青岛二手房交易营业税的征收税率为5.6%为。以买入价为100万元的房产为例，在免征年限外出售该套房产溢价30万元，即以130万元成交。按照现行的政策，需要交纳营业税为130万×5.6%=7.28万元。若按照假设11%的增值税的征收标准，即需交纳30万×11%=3.3万元。增值税的负担要小于征收营业税的负担。

但是一旦房产从100万元涨到了250万元。按目前的营业税征收规定，则需要交纳250万×5.6%=14万元，如果按照假设11%的增值税的征收标准，则需交纳(250-100)×11%=16.5万元。这时，征收的增值税就超过了营业税。

不仅如此，如果应该增厚没有免征年限，那么对于那些处于免征年限的二手房而言，税费负担集中。如以上文为例，总价130万元的房子，交易满两年，二手房免征缴纳营业税，而营改增后，则需要按超过的30万元征收营业税3.3万元，更不用提一旦房产增值速度更快的情况下需要缴纳的增值税了。

对此，业内人士表示，增值税到底是增加还是减少税负，具体要看免征年限和税率。他告诉记者，从内部消息得知，根据税务总局的说法，在实施方案中已经考虑到原则上延续过去优惠政策，因此，他分析，如果能按照营业税2年的免征年限执行，还是可行的。从国家出台该政策的目的看，主要是为了打击市场上的投机行为，以2年时间来判定房产的持有目的，也比较合理。

来源：青岛早报