房企现金流之忧

可以说，经历2007年与2011年的调控之后，房企对于现金流的看重前所未有。

去年整体行业的回暖与政策环境的宽松，令房企密集发行公司债，补充现金流同时储备土地。例如中国金茂在境内发行22亿人民币债券，该公司管理层在一场分析师见面会上透露，正在做境内平台重组，希望找到一个方式让重组税务降低，做完以后，大概增加境内发债额度80亿。

表面上房企融资成本降低了，但是人民币贬值对成本有影响。以金茂为例，目前汇率报表损失50亿港币，这里面有两点：首先，假设一分钱外债都没有的话，大概也会损失36亿元，其次就是年初永续债的发行提高了融资成本。

这同时也是内房股普遍存在的问题，包括碧桂园等多家公司在内，为了保证现金流充足，也开始考虑熊猫债、永续债等，永续债年化利率稍微高一点，年化利率9%左右，比如碧桂园目前永续债的成本是9.5%。

中国金茂首席财务官江南介绍，集团截至去年底，离岸债及境内债比例为53%及47%，他说，由于国内融资成本降低，未来会调整境内债比例至高于50%。

如何继续获取高毛利也是房地产企业关注的重点。一名业内人士人士指出，取决于以下几点：首先是土地的获取时间，能否在周期里面踩准这个点，正如李从瑞所言，如果拿的地，周围的地价半年内能提高，那么你就优先别人一步看到这个地块的价值；其次，做改善型需求的产品，中国金茂在一线城市和二线城市做项目，还没有到过三、四线城市，这与国内供给侧改革不谋而合，所以金茂专门做高端，作改善型、高品质，这个本身能够带来高毛利；第三是高端品牌带来溢价，形成品牌认知。

李从瑞表示，金茂今年销售目标为360亿人民币，可销售的项目约60%分布在一线城市。他指出，由于中央对房地产市场的政策继续宽松，对整体楼市仍较乐观，但相信整体仍然会出现分化。

他介绍说，金茂不仅在上海，像苏州和南京销售也出现水涨船高情况，预计未来政策整体宽松应该不会收紧，但个别城市点式调控会出现，比如苏州已经出现了，当地要求价格涨幅半年不能超过10%，然而金茂有预案，已经一次性把所有价格申报好了。他说：“最终定价主动权掌握在我们自己手里。”