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上海常住人口减少背后的楼市购买力变迁

上海中原地产研究咨询部经理卢文曦认为，上海楼市上半年的火爆趋势应该会有所延续，下半年暗存隐忧。上海对今年楼市调控的政策口风就是从严从紧。不排除房价有失控苗头后，上海也跟随出一些压制性政策。然而，影响上海未来房价的除了监管可能还有另一个原因——所谓的“刚需”。在众多楼市分析师那里，言必谈“刚需人群”已经成为一种现象。“刚需人群”是楼市发展第一推动力。但上海市近期公布的文件显示，一线城市“刚需”背后最主要的人口数量却呈现减少的趋势。

日前，上海公布的《2015年上海市国民经济和社会发展统计公报》显示，至2015年年末，全市常住人口总数为2415.27万人。其中，户籍常住人口1433.62万人，同比增长0.3%，外来常住人口981.65万人，同比下降1.5%。相比2014年996.42万的外来常住人口，2015年上海外来常住人口减少近15万。有专家指出，这是上海改革开放近40年以来，常住人口的第一次下降。

40年来的城市化进程带来了中国房地产波澜壮阔的发展。特别是一线城市享受了人口净流入的“红利”。常住人口的减少是否意味着刚需的减弱呢？未来的房子卖给谁？

上海社会科学院经济研究所所长左学金表示，上海去年人口负增长有“人口与政策”两个因素——首先全国去年流动人口总量在下降，说明农村可以向城镇流动的劳动力下降也很厉害，这会影响进入一线城市的劳动力数量；其次，中央三中全会明确要求严控特大城市人口规模，因此上海采取了措施，对外来人口居住区整顿、清理违章建筑以及对造成污染的企业被关闭，这些也推动了低端的外来人口离开上海。

按照房地产行业特征，人口净流出城市，总是房地产去库存压力大，房价持续下跌的地方。比如东北、中西部的很多城市，就是因为人口常年净流出，所以房价开始急剧下跌。那么为何上海的楼市呈现出相反的特征呢？对此，有分析师认为，上海的低端产业退出与高端产业进入同时进行，高端人才的进入带动的是购房需求。

上海不是唯一的例外。目前，一线城市人口数量过快增长，已接近或在某些方面上超过资源环境承受极限。无论是出于行政管理还是个人选择，未来一线城市流动人口增长速度都将会放缓。比如北京近年来治理“城市病”，转移部分低端产业带来常住人口增长变缓的趋势，统计显示，“十二五”时期，北京常住人口增量从2011年的57.4万人，降至2015年的18.9万人，增速从2.9%降至0.9%。从增量所占比重看，北京每增加100名常住人口中，常住外来人口从增加66人，下降到增加21人。

各种数据显示，一线城市房价持续上涨的人口基础不稳。人口因素历来是房地产市场发展原动力，一线城市也不例外。上海常住人口40年来首度步入负增长，给一线楼市敲响了警钟。

财经观察

反面教材：钢材城楼盘烧退后的不良资产

律师陈挺已经在上海松江区泗泾镇驻扎了半年有余，他每天的工作就是帮一家资产管理公司处置不良资产，这些不良资产大都是抵押贷款的房子。

泗泾镇主要的产业就是松江钢材城，这里一度是华东地区最大的钢材现货交易市场。几年前，钢材城生意火爆的时候，钢材城的商户纷纷在附近小区买房，房价一路上涨，附近的一个小区房价从单价8000元左右很快涨到了2万元。陈挺介绍，当时这些商户买房时都使用很高的杠杆，除了部分民间借贷以外，包括采取联合担保的方式从银行贷款，买几套房的商户不在少数。

然而，好景不长，钢贸行业的寒冬很快来临。钢材城开始变得很冷清，几乎没有生意。部分商户开始断供，一些钢贸商甚至选择了跑路。他们抵押给银行和资产管理公司的房子就成了不良资产。

如今，上海楼市行情的火爆对这里的影响并不大。陈挺称，他观察了近半年，上海其他地方的房子都在涨，但这里不仅房价不涨，很多房子根本卖不出去。特别是一些抵押的房子，目前只能通过司法拍卖的方式来进行处理，但这个过程比较缓慢。陈挺指着钢材城附近的一排房子对北青报记者说，“这一片房子开盘的时候都要抢号、托关系才能买上。如今作为不良资产压在手里根本卖不出去。”

陈挺表示，泗泾的一些房产项目是上海楼市的一个反面教材。在经济形势向上的时候，房产是助推剂。在经济形势不好的时候，房地产就是照妖镜，各种不堪的交易、人们的疯狂、监管的缺失都暴露无遗。

（来源：北京青年报）