李先生在买房时与销售公司签订了《商品房买卖合同》，商品房出卖人为房地产公司，委托代理机构为销售公司，李先生为买受人。李先生向销售公司共支付房款157万元。但付款后，销售公司未将款项及时交付给房地产公司，且李先生也未向房地产公司主张交房。

　　然而，不久后，房地产公司与销售公司解除了销售代理合同及协议。同时，房地产公司将李先生的商品房出卖给了第三人王某，并将商品房买卖合同向房屋产权登记部门备案。同时，李先生向房地产公司主张交房时，房地产公司以未与李先生签订合同且未收到购房款为由拒绝交房。李先生遂向法院提起诉讼，要求房地产公司返还已付购房157万元并赔偿等额已付房款。法院支持了李先生的诉请。

　　据悉，寻求代理公司卖房是如今房地产企业的惯用方式。在房地产公司委托代理机构销售房屋的情况下，因代理机构未告知其特定房屋已经售出而导致一房二卖的，属于房地产公司选择和监督委托代理人的经营风险，不得转嫁于购房人，房地产公司按照法律应承担惩罚性赔偿责任。

　　对因销售代理公司原因导致“一房二卖”，法舟律师事务所张虎律师给出以下法律意见：

　　问题一：销售公司代销商品房的法律后果是否应归属于房地产公司？

　　房地产公司与销售公司签订的销售代理合同约定“房地产公司授权销售公司为该项目独家全权销售代理，代理范围包括项目营销策划、销售代理、广告宣传等”，该条约定已明确授予销售公司销售案涉楼盘的代理权限。房地产公司虽然与销售公司约定了买卖合同需加盖开发公司公章，且款项应当由房地产公司指派的财务人员收取，但是就签章权限、收款权限等事项作出的约定均系其与销售公司的内部约定，并未对外公示，不能对抗善意的购房人。因此，销售公司基于有效的委托代理关系所实施的代理行为合法有效，销售公司作为委托代理人签订的商品房买卖合同、收取款项行为的法律后果归属于房地产公司，产生的相应民事责任由房地产公司承担。

　　问题二：房地产公司是否应承担双倍赔偿责任？

　　《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求结合合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。此解释并不存在以该种赔偿责任的适用以出卖人具有恶意违约故意为前提的规定。房地产公司由于销售代理公司的原因导致了事实上的“一房二卖”从而承担赔偿责任，是其选择及监督委托代理人的经营风险，不得将该经营风险不当转嫁于购房人，免除其赔偿责任。

　　张虎律师提醒：一些房地产开发商、销售代理商在宣传、销售房地产的同时，不讲诚信甚至恶意欺诈的现象时有发生，类似“一房两卖”、严重损害购房者权益的情形也屡见不鲜。为避免遭遇一房二卖，购房人在与开发商签订商品房买卖合同后，应及时向不动产登记机构申请预告登记，预告登记后，若开发商又将该房出售，虽然其与第三方签订的合同可能有效，但将不会发生物权的效力；如果开发商已经将商品房出售第三人且办理了产权登记，购房人仍可根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，要求解除买卖合同、返还已支付款项及利息，并可要求开发商承担不超过购房款一倍的赔偿责任。(无锡日报)