原标题：最高人民法院物权法司法解释3月1日 开始正式实施 涉及房产主要有5方面

2015年12月，最高人民法院出台了《关于适用中华人民共和国物权法若干问题的解释（一）》。新《司法解释》于2016年3月1日开始正式实施，将对买房、签订合同以及婚姻关系中的房产分割产生直接影响，怎么理解这些条款，用以保护自己的权益呢？

2015年12月，最高人民法院出台了《关于适用中华人民共和国物权法若干问题的解释（一）》（以下简称《司法解释》），2016年3月1日开始正式实施。这部《司法解释》将对买房、签订合同以及婚姻关系中的房产分割产生直接影响，怎么理解这些条款，用以保护自己的权益呢？日前，记者就一些易产生纠纷的热点问题采访了广东君厚律师事务所律师卢彦铮。

涉及房产主要有五方面

卢律师表示，《司法解释》涉及房产的主要有五个方面：

一是关于不动产登记与物权确认或基础关系争议。《司法解释》明确了涉及到登记不用通过行政诉讼来解决，而应该通过民事诉讼来解决，防止有关部门相互推诿；规定不动产登记簿与真实权利状态不一致的，应当依赖于对原因关系或基础关系的审查，不能片面强调以不动产登记簿的记载为准。

二是关于预告登记的效力。物权法已经规定未经预告登记的权利人的同意，处分该不动产的，不发生物权效力。这次，《司法解释》明确了有关处分行为，防止把处分行为解释得太宽泛。

三是关于物权法中规定的“发生物权变动效力”的人民法院、仲裁委员会的法律文书的范围，《司法解释》进行了限缩性解释。

四是关于按份共有人优先购买权的司法保护。

五是关于“善意取得”制度的适用。

提供更清晰指引

在日常生活中，最容易因为房产发生纠纷的主要是离婚财产分割、房屋买卖合同签订，《司法解释》对此提供了更清晰的指引。例如，《物权法》规定按份共有人可以把自己那一份自行出卖，但是其他按份共有人在同等条件下有优先购买权。然而，《物权法》实施以来，按份共有人如何行使优先购买权有较大的模糊空间，导致这一权利事实上没有怎么落实，这次《司法解释》着力最多的是把这一问题规定清楚，减少模糊空间。

物权法

买房人切记预告登记

热点问题1：怎么防止开发商一房多卖或抵押房产？

买房人切记预告登记

新《司法解释》的第四条规定，未经预告登记的权利人同意，开发商想转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照《物权法》第二十条第一款的规定，认定其“不发生物权效力”。也就是说，只要买房人预告登记了，开发商私自把已出售的住房再次出售或进行抵押，是无效的！