90平米为减税依据的合理性如何

从房地产去库存来看，个人所得税减税政策的实施仍然很有必要。特别对于那些本来只是为了改善住房条件而出售住房的个人（家庭）来说，意义更不同于寻常。出售一处住房的全部收入，可能都不够新住房的支出。资产只是转换了一种存在形式，就要被课税，显然和税收支付能力增加没有什么关系。对这些行为课征个人所得税，合理性本来就不太充分。退一步说，即使要缴纳个人所得税，也应该有配套的退税措施，才会让个税更显人性化。

住房交易课税还有进一步优化空间。面积90平方米规定的合理性何在？不同人对住房条件的需求是不同的。对于所有工作都可以在办公室完成的人，住房可能只是休息的地方；对于那些需要在住处加班的人来说，住房可能还是办公室的延伸，需要更大的居住面积。90平方米面积的规定已有一段时间，但是，随着经济社会的发展，人民对居住条件改善的需求不断增加，90平方米的规定难道不需要突破吗？

还有，90平方米的规定，到底是套内面积，还是令绝大多数人感到困惑的建筑面积？套内面积简单易算，但在众多政策的选择上，适用的是建筑面积。建筑面积要考虑公摊因素，而公摊面积怎么算，历来争议较多。如果再考虑到街区式住房建设的目标，考虑到封闭式小区可能因为政策调整而被逐步打开的可能，那么即使要用面积来作为标准，应该选择的是套内面积，而不是建筑面积。而且，从每个家庭的实际利用来看，有意义的是套内面积，而非建筑面积。

再说下去，不同地区的90平方米又具有多大的可比性呢？北京五环外的90平方米与二环内的90平方米岂可等量齐观？市中心的1平方米，郊区的10平方米都可能换不来。市中心的90平方米住房的市值可能超过郊区的900平方米。按照面积大小实行歧视性税收优惠政策，是不是有点不适当？这样的政策只会让更多的人涌入市中心和繁华地段，而让疏散市中心缓解拥堵的城市管理目标更难实现。

住房交易税收优惠政策无疑应该实施，可是，“锚”的选择还是需要费一番功夫的。如果一定要给住房交易税收优惠政策作一个区分，那么每个人一定的交易金额限制肯定优于目前的面积限制。实际上，“锚”都不一定需要，住房交易毕竟只是一种行为，从促进资源配置优化的目标来看，鼓励交易的最好办法应该是普遍低税。

住房交易税收优惠政策的实施，是有力度的积极财政政策的一部分，旨在促进短期宏观经济稳定。由此，一旦经济企稳，住房交易税收优惠政策就要取消，这就和之前住房交易税收政策的多次调整如同一辙。从现代税收制度的建设来看，仅有住房交易税收优惠政策是远远不够的。

这次税收优惠政策的实施提供了一个重新思考住房交易税收制度的契机，那就是重新设计住房交易税收制度，大幅度降低住房交易税收负担，让税收制度的选择与人民的安居乐业生活需求能够更好地结合起来。至少，税收不应该成为住房条件改善美好生活的“拦路虎”。

中国社会科学院财经战略研究院研究员 杨志勇

来源：中国经济周刊