力保毛利率稳定

诚然，自2007年上市以来，合景泰富的毛利率及净利率始终保持在行业的较高水平。如2010-2012年间，其毛利率分别为41.5%、44.2%、36.5%，净利率则为17.2%、20.8%、25.1%。据Wind资讯统计数据，2013年，沪深两市76家房企平均销售净利率为10.88%；41家在港上市房企平均销售净利率为36.08%。“2014年整个房产行业的平均毛利率是32%”。一位匿名的业内分析人士表示。

在保持毛利率稳定的同时，2010-2012年间，该公司销售额分别为110亿元、115亿元和122亿元，销售规模几无增长，从这些数字不难看出，过去几年，合景泰富在发展模式上是倾向于“低增长、高利润”的行列。

2013年，合景泰富转变策略，在发展模式上由“低增长、高利润”向“规模化、高周转”迈进，提出2015年达成250亿-300亿元目标。

“我们承认在2011、2012年速度增长慢，但是2013-2015年这三年是合景泰富的发力期，我相信公司的增长速度会发生质的提升。”合景泰富投资者关系总监吴晓怡表示。

2013年合景泰富预售目标160亿元，在去年122亿元的基础上增长逾30%。是年，合景泰富在售项目从2012年的19个增加至29个，可售面积由2012年的160万平方米增加超过200万平方米。

虽然合景泰富顺利完成2013年业绩目标，其销售金额同比狂涨33.6%至163亿元。但其“规模化、高周转”发展模式也由此埋下“隐患”。是年，其毛利和毛利率同比分别下跌2.9%和0.3%(毛利34.2亿元，毛利率36.2%)。

2014年，合景泰富发展势头不减，合约销售规模同比增长26%。但2014年，合景泰富仅完成210亿元全年销售目标的97.62%。毛利率及净利润率分别为35.5%及31.2%，同比分别下降0.7%和2.2%。

对比合景泰富近三年财务数据不难发现，其2013年核心净利润同比增长22%；2014年同比增长放缓至10%；2015年，核心净利润仅同比增长1%，呈逐年增长放缓态势。

克而瑞研究中心经理朱一鸣认为，合景泰富过去的高利润率是在高售价、低周转的基础上实现的。“把握增量和成本控制、利润率之间的平衡点对任何公司都是挑战，最终合景泰富也有可能必须‘两利相权取其重’。”

“其实整体来说，公司的毛利率、盈利水平相对还是比较稳定的，包括负债比率，负债比率去年是66%，今年是69%，3%的差距我们还是可以接受的，也没有太大的波动比例。”孔健岷认为，公司一直以来都希望能在维持一定毛利率和利润率的基础上，才去增长规模，“当然公司的管理层肯定希望把规模做大，这个是肯定要的，但前提是毛利率不要波动太大。”

罗兆和告诉时代周报记者，规模化发展和保持毛利率稳定并不矛盾，合景泰富毛利率常年维持在35%-36%业内较高水平，“合理加快周转率增长以及保持利润率持续稳定则一直是公司的目标”。

时代周报记者了解到，目前合景泰富在国内总应占权益土地储备为1010万平方米，可供公司未来4-5年的发展。其中在一线城市北、上、广的土储面积为609万平米，占总的土地储备的61%。其平均土地成本为每平方米3300元，仅相等于2015年销售均价的24.8%，可保证未来的高利润。

“在住宅项目上更积极一点”

在保证利润率稳定的前提下，去化难题被摆上台面。

自2007年在香港上市，同年即开启全国战略部署，至2015年末，合景泰富在全国拥有56个项目，分别位于包括广州、上海、北京、天津、杭州、南京在内的11个一线及二线核心城市。

2015年，一、二线城市在政策开发中反弹最快，房地产商纷纷回流一、二线城市，地价、房价涨幅“领跑全国”。但在上述城市深度布局的合景泰富似乎并没赶上这波利好行情。

尽管重点布局在一、二线城市，但其2015年去化率相较于2014年没有出现明显改善，仍维持在62%左右。申银万国指出，主要原因在于合景泰富销售中非住宅项目占比较高(占2015年预售建筑面积比例为80%，占总可售土地储备约60%)。

对此，孔健岷强调， 公司的策略都是以住宅销售以及个别商业销售为主，肯定不会大部分地转到收租物业上。

罗兆和亦告诉时代周报记者，2016年，公司会在住宅项目开发上“积极”一点。

谈及未来拿地及开发具体策略，吴晓怡表示，2016年合景泰富会多关注一些非公开市场的项目，通过并购的机会来增加项目。“通过并购方式去拿土地，第一是成本比较低，第二是这个渠道相对更广一点。”

罗兆和则透露，除并购外，公司亦会选择与房企进行“联合开发”，从而尽快熟悉当地市场“在当地，我们都会找一个合作伙伴，联合开发。学习一段时间后，我们会继续在当地寻找机会”。

“对于合景泰富这类房企而言，往往欠缺全国化扩张的经验。一旦采取孤军奋战的做法，就会在招揽客户方面缺乏优势。”严跃进告诉时代周报记者，在全国扩张中，与本地房企联合开发或者打造地标性建筑以赢得政府优惠政策，则是房企扎根外土、降低风险行之有效的策略。

广州世联市场研究部总监崔登科则提醒时代周报记者，现金流是摆在合景泰富这类房企全国扩张中亟待解决的问题。

时代周报记者了解到，为保证有充足资金在土地市场收购土地及增加商业物业的持有量，合景泰富在派息及发债方面均作出一定调整。于2015年11月，合景泰富累计发行合计33亿元境内公司债券(25亿元6年期债券票面利率为4.94%，8亿元7年期票面利率为6.15%),并有剩余22亿元额度可供未来申请发行。截至2015年末，公司手持现金相比上年末增长17亿元至126亿元。派息方面，2015年末期派息每股0.29元，同比降低12%。

受此影响，合景泰富2015年负债相比上年末增长35亿元至280亿元，其中外债相比上年增长18亿元至124亿元(约85%为高收益债券),占总负债比例达44%。而其净负债率则由2013年的56%升至2014年的67%，再至2015年的69%。

不过，由于境内融资成本的下降,公司平均债务成本延续下行趋势,从2013年的8.8%，2014年的8.3%，进一步下降至2015年的7.4%。兴业证券(601377,股吧)、招银国际等多家券商认为，目前合景泰富净负债率仍处在合理范围内，其财务状况仍然健康。

罗兆和告诉时代周报记者，在净负债率方面，合景泰富仍希望2016年在2015年的基础上再降几个点。“此前一度高至67%、69%的净负债率是因为我们加快了商场的建设速度，待商场收租金后，公司便会减少放债计划，其净负债率自然会降低。”

来源： 时代周报