无锡拥抱楼市“春天”

来源:地产中国网 2016-02-29 09:29:00

 一趟开往楼市“春天”的列车已经缓缓驶来。无锡作为三线城市,也在这股不可抗拒的历史洪流中挤了进来。去年楼市利好政策频出,全国楼市逐渐恢复元气。今年,政府“托市”举措并未止步。新年伊始,房地产交易环节契税、营业税结伴双减,结合央行春节前出台的首付比例新政,无锡作为新政惠及的城市之一,正在敞开怀抱尽情拥抱楼市“春天”。

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市场:

买家加速入市,

售楼处到访量显着增加

上周末有关契税和营业税调整的消息释放后,购房者敏感的神经被拨动了。从改善盘的标杆无锡玉兰花园、蠡湖香樟园、雅居乐中央府等,到刚需为主打的领袖琥珀蓝湾、朗诗绿卡小镇,案场的反响一片向好。不管是到访量还是实际下定率,都在走高。尤其是大面积改善型楼盘的去化,正在加速。

“以前看的人多,下手的人少。现在买家下定的态度比较坚决,以前那种犹豫不决的现象变得少了。”蠡湖香樟园一位置业顾问告诉记者,现在大家对于楼市有了更为乐观的信心,目前,多家银行确定可执行首套房2成首付,个别银行首套房贷款利率最高可享85折。对于买第二套住房,只要首套住房贷款还清,不少银行依旧可以按照首付20%来执行,因此不管是买了自住还是投资,都觉得是个不错的时机。

据了解,改善型房源由于面积大、总价高,即使是在无锡撤限后一段相当长的时间内,144平方米以上大平层或是别墅产品等非普通住宅产品的去化一直都是困扰开发商的难题。自2015年下半年以来,无锡楼市的成交重点逐渐从刚需向改善转移。这次减税的政策则给改善型买家插上了翅膀。

业内人士认为,节后诸多政策的亮点莫过于对改善型或二套购房的群体赋予了减税政策,这从一定意义上刺激了市场的购房需求。过去对于二套房的购置,无论面积大小,都统一按照3%的税率进行计算,购房的交税成本多多少少影响了部分购买二套房置业者的出手速度。而新的政策下,按照不同的面积,进行了不同程度的下调,这种“区别化”的政策对于置业者来说一定程度上改变了其置业速度。90平方米及以下的契税税率由3%调整到1%,相当于按照首套购房的资格进行计算;而对于面积超过90平方米以上的住房,从过去3%的契税调整到了2%的契税,也使得购置大户型的改善型用户获得了实实在在的利好。

具体来说,契税新政对于购房者来说省了多少钱?对于一个二套房购房者来说,购买一套90平方米、总价为100万的住房,以前契税需要交纳3万元,而现在只需交纳1万元,相当于总价100万的房子节约了2万元,相当于房价下调了2%。而如果购买一套144平方米、总价为100万的房子,过去契税需要交纳3万元,而现在只需要交纳2万元,相当于总价100万的房子节约了1万元,相当于房价下调了1%。为置业者实打实地节省了成本,对于激活改善型购房群体起到了积极地作用。

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预期:

政策将促去库存目标实现,“金三银四”市场交易总体乐观

去年以来,在成交回暖的推动下,不少城市的库存量开始下跌,个别城市甚至出现供不应求的情况。截至2016年1月底,易居研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为25852万平方米,环比减少0.9%,同比减少4.7%。2015年下半年开始,全国35个城市库存总体呈现下滑态势,而到了2016年1月份继续出现下滑。目前库存规模已出现连续4个月环比下跌、连续6个月同比下跌的态势,说明相对全国水平,这35个城市在去库存方面效果更佳。

无锡方面,经过去年一年的“去库存鏖战”,市场逐渐转好。据无锡市房屋交易管理中心统计,2015年年末无锡新建商品住宅库存去化周期由先前的24个月回落到18个月,这个数据显示无锡楼市的“去库存”之战卓有成效。但是,18个月的库存去化周期的存在告诉我们,目前无锡楼市库存压力仍存在。

好在在新政连环高强度的刺激下,今年无锡楼市的去库存速度还是值得期待的。随着开发商节后进入营销正轨,无锡市商品房成交量在不断回升。据市区商品房公众数据平台显示,从2月20日起至今,无锡市商品房每日成交平均套数近140套,已经回到年前水准。2月23日单日更是达到了161套。

从市场一线售楼处的反馈情况来看,目前置业者购房热情已经被很好地调动了起来。这从一定程度上为接下来的“金三银四”做了一个很好的铺垫。业内人士表示,目前一线城市的楼市“已疯”,二三线城市在此带动下也出现了成交量的回升。鉴于政策的利好以及乐观的市场预期,目前无锡各大开发商逐渐收回年前优惠,进入盘整期,准备迎接“金三银四”。即将到来的3月是楼市的第一个传统销售节点,市场表现大可期待。

链接

2月以来的房地产重要新政

降首付

2月2日,央行发布通知,在不实施限购的城市首套住房首付比例最低降至20%,拥有1套住房且相应购房贷款未结清想再次申请贷款买房的家庭,最低首付款比例调整为不低于30%。

涨利息

2月17日,中国人民银行、住房城乡建设部、财政部三部委发文称:自2月21日起,将职工住房公积金账户存款利率,由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率,调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。

调契税营业税

【契税】 对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税;对个人购买家庭第二套改善型住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税; 面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。

【营业税】 个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税。

开放式小区

《中共中央 国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》提出,我国新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化,解决交通路网布局问题,促进土地节约利用。

禁止土地储备信贷融资自2016年1月1日起,各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款。地方政府应在核定的债务限额内,根据本地区土地储备相关政府性基金收入、地方政府性债务风险等因素,合理安排年度用于土地储备的债券发行规模和期限。

农行“农民安家贷”

这个产品在每个城市执行情况不一。但是总体来说是符合让农民工进城这个大思路的。(江南晚报)
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