政府欲调结构

在市场关注中介抬价，买卖疯狂的时候，上海政府正试图通过调整供地结构与户型供应结构减缓未知的隐性的风险。

此前的1月29日，上海市长杨雄公开表示，上海楼市限购措施不会改变；供应结构上，希望多增加一些中小户型的供应量。2月中旬，上海市政府发布的《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》流出，这份文件的核心内容是：今后一手住宅中小户型比例至少60-70%以上。

一名业内资深人士指出，这个规定对上海房地产市场未来的发展有非常重要的影响，优化住宅用地供应结构增加中小套型比例措施的出台，除了可以通过增加住宅供应套数来大大缓解供求矛盾，抑制房价过快上涨之外，还可以平抑地价的过快上涨，因为户型面积段的强制雷同，削弱了各开发商通过差异化竞争来提升售价的能力，相应地，地价也会受到抑制，从长远看，这也有利于房地产业的健康发展；至于提高商办物业的持有比例和年限，有利于促使开发商向运营商方向转型。

现阶段，上海楼市调控必须达到“促成交”和“控房价”双重目的。“促成交”是当前上海经济平稳发展的客观要求；“控房价”是上海保持经济活力和维护民生的内在要求。

但陈开朝指出，如果每个区域（板块）整齐划一地按规定比例来提高中小户型供应，可能达不到“控房价”和“促成交”的目的，却可能引发两大不良后果：一是产生结构性的去化难问题；二是激化中高端、豪宅市场供需矛盾，引发新一轮价格飙升。

目前上海商品住宅的消化周期只有4个月，整体处于供不应求的状态；但局部仍有不少难去化的库存，主要问题还是户型面积、功能结构与当前市场相脱离。换个角度看，其实是该种产品的供应超过了市场需求。在开发商自由决定的情况下，不会产生系统性的结构性死库存。而如果整齐划一实行中小户型占比不低于60-70%的硬性规定，特别是在中高端和豪宅需求强烈的内环内和热点内中环板块，有可能产生结构性的库存问题——改善需求人群够不着，中高端和豪宅人群看不上。

激化中高端、豪宅市场的供需矛盾的结果，就是引发新一轮价格快升。上海楼市今非昔比，2015年上海一手住宅“中高端和豪宅”的成交面积和金额分别占26.05%和45.68%，已是市场成交面积的第二主力和成交金额的第一绝对主力，绝对不能轻视。

因此，陈开朝认为，新政还有改善空间。根据新政，中心城区新增供应用地住宅中小户型配比不低于70%，这意味着中高端和豪宅的供应将大幅缩水。最终，原本可以在内外环之间得到满足的改善需求，被吸引到内环内和热点内中环板块；原本可以在内环内和热点内中环板块较好满足的中高端和豪宅，被严重挤压，得不到充分满足。长远下去，中高端和豪宅供不应求的矛盾被激化，中高端和豪宅房价将猛烈上涨。

21世纪经济报道记者独家获取的一份第三方机构为政府所做的咨询报告显示，在“十三五”期间上海建设用地新增前景不容乐观。比如截至2014年底，上海全市建成区面积3124平方公里，超过市域陆地面积的45%，与规划规模3226平方公里相比，只有102平方公里的空间。

而按照《中共上海市委关于制定上海市国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议（讨论稿）》，《建议》提出的“十三五”时期逐年减少建设用地增量，规划建设用地总量实现负增长，就是到2020年要守住3185平方公里的红线，比原来的规划目标减少41平方公里。未来五年，新增建设用地只有约60平方公里，即平均每年新增建设用地量仅为约12平方公里（约1200公顷）。

而从2012~2014年过去三年招拍挂出让的建设用地规模来看年均已达到了20平方公里，新增建设用地供求严重不匹配将成为制约上海城市建设的一个重要因素。

该份报告建议：通过重点推进195地块的升级改造工作、加快转性分散市区的工业仓储用地、积极推进重大历史遗留项目的搬迁工作等方式解决十三五约束上海城市建设的问题。

长江证券一份研报则指出，京沪深三地因2015年房价上涨幅度过快，需求释放断层，短期有回调风险。但从中长期来看，京沪深因地理位置、产业结构、教育环境以及公共资源的优越性对外地居民具有强烈的吸引力，人口净流入量长期处于高位，基本面对行业需求具有显著支撑。

（来源：21世纪经济报道）