【地产中国网·独家盘点】2015年12月10日，有关复星集团董事长郭广昌失联的消息传得沸沸扬扬。12月14日，郭广昌结束协助司法机关的有关调查，出席2015年度工作会议，并干货满满地解析复星模式，以及复星集团未来的战略布局。

郭广昌失联风波之所以在中国企业界引起巨大动荡，这是因为复星系早已不是一株大树，而是一片森林。复星集团是中国最大综合类民营企业，目前已将触角伸向金融、地产、医药、科技等多个领域，其直接与间接控股的公司超100家。而郭广昌本人，也被称为“中国的巴菲特”。

郭广昌曾公开表示，要在未来的5-10年，将复星集团逐步转型向巴菲特“产业+投资+保险”模式靠近。回顾复星集团这几年发展脉搏，验证了这一说法：一、加速海外扩张投资步伐;二、复星集团整体转型为金融保险集团。地产板块下滑，只是保险配置资产的一个产业板块。

通过盘点2015年时间轴上复星集团的市场表现，我们发现，复星集团虽然持续多元化经营策略，但对投资渐趋谨慎，更为关注回报的稳定增长、资本升值以及投资安全等要素。

与此同时，在地产板块，随着行业进入下半场，地产后周期时代开启。地产行业的创新与转型是最近几年的热门话题之一。对房企而言，最大的困难就在于如何逆周期和跨周期实现发展。在转型方面，每家企业都有自己的答案。而复星亦对旗下复地、星浩等公司亦有了较大的调整。这反映出郭广昌对后续地产开发商的策略转变。

复星一路走来，提供了中国企业在改革开放背景下复合成长的一个典型案例。而通过盘点其调整背后的市场决定性力量，我们亦对郭广昌的商业逻辑有了更多的解读。也许，一个关于房地产制度下复星集团商业模式变革的故事正在悄然开篇。

“保险+”模式

在采访中，接近郭广昌的人对其商业头脑多为赞赏，称其是“天生的金融家和投资家”、“对金融与投资最擅长”、“懂得钻研”、“有开拓精神”。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，他所带领的复星集团，具有民营资本较为灵活的优势，愿意涉足新领域。与此同时，在复星与SOHO中国在“上海外滩8-1地块”长达三年半的诉讼案中，可看出郭广昌对经商、地产开发有独到的判断与手腕。

面对地产行业变局，郭广昌带领下的复星地产板块提出“保险+”模式。很明显，“保险+”的构想，是把保险思维融入复星地产板块的未来布局中：一方面，植根中国大力发展蜂巢城市。另一面，打造全球产业整合能力，实现全球布局。

其中，复星地产板块将“蜂巢城市”概念细化至“大金融蜂巢、大健康蜂巢、大文化蜂巢、大旅游蜂巢、大物贸蜂巢”五大蜂巢产品。这么做，意图很明显：于内，打通嫁接复星多元化产业资源，发挥相处之间的协调效应，并引领地产板块升级;于外，说白了，借由此概念，方便与政府洽谈圈便宜地。

随着新型城镇化战略的实施，复星集团打算用“蜂巢城市”概念，嫁接自己多元化的产业资源，解决“产城一体”的解决方案，从而来迎接这一变革的时代。

不过，这一概念，在有关人士看来有点牵强，概念多于内容。“这个概念出来后，试图将所有的东西都往里装。实际上很多内容跟蜂巢城市没有关系。”

据了解，目前复星集团旗下各大产业之间，相互协调作用并没有太过显现，更多的仍然停留在“各干各的”。

不过，对复星地产板块未来的发展，业内人士大多持肯定态度，“从本质化上来讲，复星的多元化业务使资金链方面比较稳健，别的地产公司目前都是去库存为的导向，而复星的利润结构还是比较合理的。”严跃进说。

谈及复星地产板块今年的表现，严跃进预测道：“郭广昌可能还会带领复星集团在国际化和物业并购上下功夫，尤其是海外资产并购上，可能会有较好的动作。而在国内，复星可能也会涉足传统地产开发板块，可能还会在一线城市拿地，或在一些地标性建筑上发力。”

“与传统地产开发商相比，复星有很多本质区别。” 严跃进强调说，很多地产开发商从地产营销环节入手，侧重项目营销，而复星地产板块侧重项目的金融运作，与复星集团带有金融投资属性有关。

事实上，郭广昌对金融保险的心思，不言而喻。“金融领域的布局，也是复星的战略，让复星重产业、重资产的方式越来越轻。你让他再花很多时间做实业重资产开发已不太现实，这不是复星的主要方向。复星走金融的道路是对的，任何产业升级到高级形态一定是金融。” 接近郭广昌的相关人士表示。

剖开金融跟地产的紧密关系不说，回顾其他同行玩转金融有多爽就可知：宝能地产姚振华拿了保险牌照，成万科最大股东;许家印也进军金融搞了“恒大人寿”，并让恒大足球队在亚冠决赛穿上“恒大人寿”的球衣。

这里就涉及到一个“轻与重”的话题，对此，郭广昌本人在公开场合是这么解释的：“复星集团强调轻资产，不是说复星不做重资产了。而是要用轻资产来撬动重资产，提高重资产的回报率。

具体来说，就是用ClubMed、亚特兰蒂斯来撬动那些经营不善的酒店重资产;用LuzSaude、和睦家来撬动效率低下的医院重资产;用太阳马戏团来撬动中国大量闲置的演艺场所重资产。

事实上，保险资产也要用轻资产的管理、运营来获得长期稳定的回收。

旅游地产能否成爆点?

值得注意的是，在2015年，复星国际还大张旗鼓收购地中海俱乐部，进军旅游业，谋求旅游地产市场份额。

目前，复星集团在旅游产业方面的投资布局已陆续落地开花：复星集团2010年投资入股Club Med地中海俱乐部，并在2015年成功将其收购。第四家ClubMed三亚度假村在今年1月进入试运营;近日，复星投资了全球第三座亚特兰蒂斯酒店——三亚亚特兰蒂斯酒店，目前水族馆与国际会议中心实现封顶;而在2015年12月，复星整合旗下星豫资本、复星地产、上海豫园商城等资源打造的16万㎡商业旅游文化综合体——沈阳豫珑城正式开业。

其中，Club Med项目未来将成为复星一个重要的国际化业务扩张平台。“收购地中海俱乐部，反映出复星通过股权并购一步到位实现旅游品牌运营的打造，这跟传统房企拿地经营旅游地产开发的做法不一样，从金融操作方面更有权威性。” 严跃进说。

不过，在有关人士看来，Club Med在中国走了一条较为艰难的路。之所以这么说，是因为Club Med要求的独特性的资源在中国并不多。中国很多具有独特资源的地方，不适合做大规模的度假村，而且中国也不允许在核心景区内建度假村。

“在国内开的其他三家ClubMed都不是复星投资的， Club Med只是管理方，要建度假村，要通过投资方。Club Med进入中国以来，一直想利用复星将其旅游地产做起来，但一直没有做起来。”一位熟悉复星的业内人士表示，对复星而言，要去一些旅游地区建项目，并不能短期、快速实现资金平衡。而且，很多旅游地区在复星看来，并没有地产需求。

这意味着复星对旅游地产其实并不看好，对旅游地产的开发也非常谨慎，而这正解释了复星旅游地产项目不多的原因。在上述业内人士看来，复星真正属于旅游地产案例的也就三亚亚特兰蒂斯项目，而且该项目将成为一大经典。原因在于：

第一、拥有“亚特兰蒂斯”这一引爆点。亚特兰蒂斯本身就是一个旅游综合体项目，有客房、水族馆、餐厅、会议，从旅游产业运营本身来讲，会有较好的前景。

第二、三亚这座城市，不仅是全国性的旅游目的地，也具备全国性的房地产市场容量。在三亚开发地产项目，只要不是操盘、定价、产品出问题，营销策略精准，项目就能获得成功。

“旅游地产，所谓的旅游+地产，复星在地产方面应该不会花太多精力，但旅游这一产业，相信他们还是看好的。”上述人士总结道。

不过，在采访中，也有一些人士对亚特兰蒂斯项目持怀疑态度，“从其三亚亚特兰蒂斯项目日前在北京的推广活动上看到，复星的旅游地产还停留在旅游+地产的层面，还是卖房、卖房，只不过此房旁边有旅游娱乐设施配套，仍旧没有在回归旅游地产本质、创新商业模式上有突破。

严跃进表示，这确实是旅游地产行业的一大问题，而消费者买旅游产品也有投资导向，而非只是休闲、文化产业。目前复星文化产业并没有完全做出来。因此，他建议复星后续加强文旅板块，向万达一样并购产业链上的产业。“这也是复星做资本运作的优势，传统收购地产项目来操盘，这块的优势也不明显。”

对此，本网总编谢红玲建议，复星多元化布局，具备跨界运营的天然条件，复星应该从地中海俱乐部的运营模式中吸取精华，走出旅游区住宅开发的误区，创新旅游房产的运营模式，重旅游服务轻销售，同时转换客群定位，吸引追求高品质度假生活的客群而非投资客，做好这些客群的旅居服务，同时在房屋闲置期代客管理和出租，让珍稀房产资源自身的使用价值也最大化。尤其在海南市场，目前供应大于需求，房价上涨乏力，稀缺资源房产的保值能力毋庸置疑，但增值能力不易体现。