项目去库存压力大

在当前市场环境下,地产商大多面临着资金链压力,需要加速去库存、回笼资金。招股书披露的数据显示,金辉集团运营项目中成都的金辉悦府总体预售率只有52%、江苏淮安的天鹅湾项目从2013年建造至今预售率只有64%。

此外江苏句容的四季金辉项目虽然总体预售率有59%,但南区预售率只有1%。

与此类似的是沈阳的湖畔里项目,总体预售率为55%,二期则仅为6%。作为此次IPO募资项目之一的西安世界城上东区项目,预售率也仅为5%。

截至2015年前9个月,金辉集团在全国土地储备有500万平方米,大多集中在江苏的三、四线城市和西南地区二线城市,其中连云港、淮安、句容、福清四个城市的土地储备就接近总量的45%。

“三、四线城市的项目营销过程中,面临同类企业的产品激烈竞争。这个可能会使得去库存的压力增大,潜在的资金成本也会相对更高。”严跃进表示。

新京报记者就开发项目预售率等问题致电金辉集团,但转接电话无人接听,转接工作人员称公司信息披露负责人外出,截至记者发稿,并未联系上信息披露负责人。

金辉集团招股书披露的库存数据则显示,金辉集团2012年-2015年9月各期末,存货账面价值分别为228.4亿元、259.3亿元、265.8亿元和252亿元,占同期末总资产的比例分别为64.63%、65.38%、61.76%和60.93%,去库存缓慢。

金辉集团在招股书中也强调,由于公司目前的房地产开发项目主要集中在二、三线城市,若项目区域住房需求下降,有可能导致公司未来营业利润、净利润等指标出现同比下滑达到50%的情形。

预披露前两夺“地王”

招股书显示,金辉集团1996年创立于福州,实际控制人是香港商人林定强,林定强通过金辉控股间接控制金辉集团96%股份。另持有4%股权的上海华月则为林定强家族持股平台。

IPO发行后,社会公众将持有25%金辉集团股权,林定强家族则持有75%股权,为单一大股东。在金辉集团管理层,公司6位非独立董事之中,3名董事、3位监事,1名副总经理均为林氏家族成员。

虽然金辉集团是一个家族式企业,但上市却是其多年来追求的目标。2005年,金辉集团与另一地产商融侨集团以股权置换的方式开始了战略合作,金辉集团实控人林定强出任融侨执行总裁。彼时据报道,双方合作源于一个共同目标“上市”,金辉集团善于操盘,而融侨有品牌。

金辉与融侨的合作在2006年正式展开,双方以“融辉”名义迅速在全国扩张,先后进入苏州、西安、连云港、南京、武汉、合肥等城市,共同投资了19家房地产公司,包括北京融辉置业、重庆长江地产、重庆锦江地产、江苏融侨置业有限公司、安徽融侨金辉置业有限公司等。

但由于各自的发展理念存在一定分歧,融侨和金辉最终在2010年底宣告“分手”。两家品牌各自独立之后,各地项目亦进行了划分。除去福州之外,合肥、武汉、无锡等地的项目归属于融侨;金辉则将淮安、西安、连云港的项目收于旗下。

“实际上,金辉谋求上市,本身是希望做大其品牌。其和融侨的合作过程中,可以看到,很多项目其实并不冠名‘金辉’两字,这使得金辉本身的品牌力推广比较难。”严跃进表示。

而为改善地产项目布局,上市前夕的金辉集团在积极拿地。2015年年底,金辉集团以楼面价4.38万元/平米,总价28.15亿元拿下上海闵行区莘庄地块,溢价率143.28%,项目日后销售的保本价约在7万元/平米。此后不久,金辉集团又以10.1亿元拿下南京江宁胜太路一宗地块,楼面地价达到1.64万元/平米。金辉集团在其官网称,这两宗地块成交后均夺得相关地区的“地王”。

“金辉的上市之路,实际上就是希望从中小房企行列进入中型房企。上市前在一线城市高价拿地,是希望通过补充土地储备,来做实企业资产,这对于上市资格的获取有积极意义。”严跃进表示,无论从去库存还是树立品牌的角度看,金辉都需要继续开拓一线城市的土地市场。但金辉上市前积极拿地,进而造成土地成本相对高,如何在成长过程中对冲此类外部环境的风险,是金辉需要考虑的内容之一。

来源：中国新闻网