原标题：不明觉厉，300万已经成为北京人买房绕不过去的最低门槛

央行又放水了，这种情况下，不论是脑袋热的还是冷静的，都肯定会想到，按照惯例肯定是房地产要窜一窜。对于北京市场来说，作为一线首都，买房的机会还有多少?

对于北京的普通工薪阶层来说，特别是85后，300万应该是一个能买得起的门槛。

300万是什么概念“也就是按照首付30%左右计算，大约要首付90-100万，贷款200万，30年期按照目前的最低优惠折扣基准85折计算月供到达了9750左右。

也就是说一个3口之家，月税后收入在3万左右(税前4万+)的，而且有一定积蓄，才有可能买得起一套300万以内的上车房。

市场上还有多少这种入门级房屋?分析这个概念，当然必须要看新建商品房+自住房+二手房

1：新建商品房中，300万可以买到什么房子?

从数据看：在1个多月时间内，北京纯商品房住宅签约套数为4299套，其中300万以内的刚需物业只有2383套，占比为54.6%，这一比例连续多年来持续降低，从2012年前后的8成，跌至5成多，而住宅套均则持续走高，2016年来，套均成交额已经高达435.4万，北京商品房市场走向全面高端化。

300万以内房源的具体分布在什么地方：

从区县看，300万以内的2383套成交中，有675套位于平谷、怀柔、密云、延庆。另外一个区域房山是出现300万以内成交最多的区域，达到了513套，其他区县都非常少。

成交最多300万以内的项目有哪些?(2016年一个多月来成交结构中)

这5个项目占了全市300万以内签约的四分之一，签约有300万以内项目的只有190个，整体看，300万已经是北京入市的基本门槛。

2：自住房

自住房的成交高峰已经过去，在过去的整体看，2015年自住房将是成交最高的年份，预计2016年自住房成交将在2万套以内。

2016年年初北京商品房均价继续高位运行，均价达到了32157元每平米

3：二手房：套均成交面积在92平米左右，实际成交均价在3.9万。单套成交均价也已经高达360万。

未来的地王上市积压，低价房将更少

2016年北京楼市的特点将是刚需归自住，顶豪遍地跑!中端价格涨!

1：地王频繁出现，过去的一年北京土地成交额突破2000亿，楼面价超过3万的地块达到了28宗(2016年已经出现2宗)，地价超过房价成为新常态。

2：豪宅化成为市场新常态，这一年北京豪宅成交占比明显增加，总价1000万+、单价10万+的物业签约均创造了历史记录。即使从整体商品房住宅签约看，单套平均也已经达到了435万。

3：签约分化，销冠出现难度加大，大部分项目签约均在20亿左右。开发商出货谨慎，对价格预期高。

4：二手房成交热度超过新房，但二手房价格涨幅低于新建商品房。2015年二手房全年签约达到了19.6万套，而纯商品房住宅只有5万套。

5：北京新建商品房住宅市场进入了郊区化，普通住宅中500-1000万区间的物业短短2年时间，成交套数基本一模一样。但成交区位则出现了明显的外溢：

在2013年同样成交的500-1000万改善中高端住宅中，位于五环内的占比为56.4%，而在2015年，占比只有30%。五环外占比已经高达70%。北京的豪宅已经开始五环化：1000万以上的豪宅，也已经开始五环化:

6：住宅供不应求，但类住宅产品供应越来越多，过去5年，北京的土地供应中，居住类土地中纯商品房住宅土地为1500万平米。需要注意的是配套的公建超过1000万平米。

从政策走势看，2015年，北京收到影响较大的主要是330政策，针对二套信贷的松动，因为限购政策依然严格，整体市场呈现了政策窗口期效应，未出现太明显的爆发时间点。

从不同的成交结构看，2015年已经出现了：刚需归自住，顶豪遍地跑!中端受挤压!成交结构中表现较好的主要在中低端商品房住宅房源。2016年大批地王上市后，预计北京市场的畸形发展将更加明显。

（来源：公众号大伟看楼市）