自新政下的IPO实行以来，不少企业看到了上市的希望，纷纷加快了上市的步伐。1月29日，金辉集团股份有限公司（下称金辉集团）在中国证监会网站披露了申请首次公开发行股票招股说明书，公司拟登陆A股进行融资。目前总股本为18亿股，此次拟发行数量不超过6亿股，计划投入募资60亿元建设重庆金辉城、苏州优步花园、西安天鹅湾西园及西安金辉世界城上东区四个房地产开发项目。

这是自2010年相关部门叫停房地产企业IPO至今，为数不多的房地产公司选择登陆A股市场。此举也反应出监管层对房地产企业上市进行融资的态度有所缓和。

主营业务占比较重

1996年成立的金辉集团，自福州和福清起家后，业务已扩展至重庆、西安、北京、苏州、上海、合肥和无锡等地。目前确立了“全国布局、区域聚焦、城市领先”的发展战略，重点覆盖中国东南部、长江三角洲及环渤海区域等经济发达的东部沿海地区与具有高增长潜力的中西部地区。

和众多上市房企一样，金辉集团也表现出产业过于单一。报告期内,公司房地产开发业务的销售收入占主营业务收入的比重均超过了90%。

近段时间以来，中央多次召开经济工作会议研究去库存问题。记者注意到，在多达7亿平方米的库存面积的背后，是不少房企的咬牙坚持。

金辉集团报告期内各期末,存货账面价值分别为228.4亿元、259.3亿元、265.8亿元和252亿元,占同期末总资产的比例分别为64.63%、65.38%、61.76%和60.93%,公司的存货跌价准备余额分别为4.67亿元、9.91亿元、9.74亿元及7.55亿元。

相关数据还显示，金辉集团资产负债率处于较高水平。负债总额分别为290.7亿元、319.3亿元、332.5亿元和331亿元,合并口径的资产负债率分别为82.24%、80.49%、77.26%和80.01%。

中原地产首席分析师张大伟在接受记者采访时表示，对于企业来说，不论是房地产行业还是其他行业，都在积极上市。因此，对于房地产企业来说，上市就多了一份融资的渠道。从目前的资金链，还是房地产企业发展的数量来讲，国家都不愿意看见房地产倒下，国家在扶持房地产行业。但从扶持的对象来讲，国家扶持的肯定是中大型房地产，小型房地产还是开始分化，这个是常态。

他认为，现在房地产市场库存积压、市场变化都有一个明显的分化。其实从两个方面来看，房地产过去10年的发展肯定是一个畸形的，从来没有一个行业像中国的房地产行业这样大的规模，举足轻重的地位这么大，这必然是一个不正常的现象。其实现在说的新常态反而是一个正常的状态，任何行业必然有涨有跌，有赚钱也有赔钱的。从过去10年来看，只要做房地产肯定赚钱，这肯定是一个非常态的现象。

微涨将成为常态

来自中原地产中原地产研究部2月2日的统计数据显示，截至目前，公布2015年销售业绩的上市房企合计有78家，其中业绩预告为预盈的有38家，占比为48.7%，另外还有15家企业预期亏损，25家企业出现了预期减少的利润变化。

记者注意到，2013年房企平均净利润高达11.97%，2014年平均净利润率为10%。而业内人士对2015年房企的平均利润普遍预期仅为8%左右。

作为老牌的房地产开发企业，金辉集团主营业务毛利主要来源于房地产开发业务,2012年、2013年、2014年和2015年1-9月占主营业务毛利的比重分别为99.49%、99.29%、99.05%和98.81%。报告期内,公司整体业务毛利率分别为44.57%、40.61%、33.30%、25.02%,呈逐年下降趋势。

记者统计了金辉集团纳入合并报表范围的直接或间接控股的58子公司，截至2015年9月30日，净利润显示为亏损的达43个，占比达74%。

张大伟表示，2015年是房地产企业第一次出现行业平均利润率低于两位数的年份，房地产行业已经进入中低利润行业范畴。

金辉集团招股书显示，2012年至2014年营业收入年均复合增长率为34.79%,净利润年均复合增长率为5.08%。2015年1-9月,公司实现营业收入96.95亿元,实现净利润8.88亿元;截至2015年9月末,公司资产规模为413.67亿元。

证监会新闻发言人张晓军1月29日表示，企业业绩受到宏观经济、行业周期、企业经营等多种因素的影响，业绩出现波动并不意外。

张大伟表示，微涨将是常态。正常情况来说，国家的GDP增幅是6.9%，房价的涨幅不应该超过这个数，或者是不超过太多。现在北京、上海一年涨幅都是10%，已经超过GDP很多了。而前几年则是每年涨20%、30%甚至是50%，这是不正常的。任何行业都是这样，现在保持微涨就不错了，有一点点利润，才是正常的。

家族企业利弊交织

金辉集团预披露文件显示，1996年9月，林定强通过香港金辉投资设立了金辉集团股份有限公司。其中金辉投资持有公司17.28亿股股份，占公司股份总数的96%，为公司控股股东；上海华月实业投资有限公司持股4%。公司实际控制人为林定强，其通过境外企业间接控制金辉集团96%的股份。

此次金辉集团IPO拟发行数量不超过6亿股，按上市前总股本18亿股计算，整个林氏家族持股数量将由目前的100%降至上市后的75%，林氏家族控制地位依旧高度稳固。

公司6位非独立董事之中,董事林凤英为实际控制人及董事长林定强的配偶,董事林宇为林定强的儿子,董事林茂祺为林凤英的胞兄;公司5位监事之中,监事林茂盛为林凤英的胞弟,监事林熙为林定强胞姐的儿子,监事陈云为林定强胞姐的女儿;公司高级管理人员之中,副总经理翁溯冲为林定强胞姐的配偶。

尽管公司已建立起较为完善且有效的公司治理机制,但实际控制人仍可利用表决权,影响公司的经营决策、人事任免等重大事项,对公司及其他股东造成影响,存在一定的实际控制人控制风险。

张大伟表示，家族式的企业管理有优点也有缺点，只要做到发挥优势规避弊端就好。总的来说家族式企业有利有弊，房地产行业还是一个初始的、混乱型的行业，现在还在调整过程中。

购房“红包”仍将持续

正当房地产企业艰难前进之时，购房者驻足观望之际。在中国购房者的买房门槛被再次下调。目前，非限购城市首套房首付比例最低可以达到20%，与此同时，在首套贷款没有结清的情况下，二套房门槛也随之降低至30%。

这是继2008年之后，再现两成首付。

易居研究院副院长杨红旭称，这也意味着房地产首付比例降到了历史最低点。

截至2015年9月末,金辉集团拥有土地储备的建筑面积(包括拟建项目建筑面积以及在建项目中拟建地块的建筑面积)近500万平方米。位置优越且增长潜力高，为持续成长奠定了坚实基础。

华融证券认为，未来房地产政策空间较大，可以采取多种手段刺激房地产市场需求，控制房地产市场供应，库存状况改善有助于降低我国房地产行业整体风险。华融证券还指出，当前政策对去库存的支持力度越来越大，随着新开工的收缩，未来库存消化的速度将加快，市场供过于求的状况将有所缓解，预计2016年下半年开始，投资增速将逐步回升。

来源：华夏时报