1月29日傍晚，金融街控股股份有限公司发布2015年年度业绩预告。预告显示，金融街2015年净利润较上年同期下降20-30%。

于本报告期内，金融街盈利约20.5亿元-23.42亿元，较上年同期的29.27亿元，同比下降约19.99%-29.96%。此外，本报告期内，基本每股收益盈利约0.68元-0.78元，上年同期为0.97元，同比下降约19.59%-29.89%。

面对净利润大幅下降，金融街表示主要原因是公司部分重点开发项目结算延后。

熟悉金融街的分析师对观点地产新媒体表示，近两年公司商务地产销售缓慢，因而导致结算减少，利润下降。同时，金融街每年都有计入投资性房地产产生公允价值变动收益，扣除这些非经常性损益的利润数据，才能更真实反映公司的实际经营情况。

另一方面，观点地产新媒体还发现，从2007年2014年间，金融街经营活动产生的现金流都为负；虽然2015年报告尚未公布，但前三季度的该指标依然为负。相关地产分析师指出，这说明金融街这么多年花在买地、投资等方面的资金较多，一直都处在持续扩张中。

然而在金融街高举高打的背后，安邦人寿与大股东的股权之争，公司高管因相关原因被带走调查的人事震荡，都成为这个这个北京国有房企的发展变数。

利润变化曲线

首先在销售方面，虽然金融街尚未官方发布销售数据，但多位分析师均于研报中指出，金融街今年销售表现一般，并且商务地产的签约销售额下滑速度严重。

以金融街目前公布的2015年三季报来看，1-9月份公司实现房产签约额 81.5亿元，同比下降 13.3%，其中住宅签约额 50.3 亿元，同比上升29.0%，而商务地产签约额 31.2 亿元，同比下滑 43.3%。

一位不愿具名的分析师对观点地产新媒体表示，金融街的住宅销售都是正常周转，因此结算的变数在于商务楼宇的进度。“办公楼从拿地到结算本来就需要比较长的周期，金融街近两年商务地产销售有所下降，势必会影响一两年后的结算利润。”

在这种情况下，金融街前三季度实现累计营业收入74.78 亿元，同比下降 21.17%，实现归属于上市公司股东的净利润约10.13 亿元，同比增加 74.56%。

但因为金融街中心改扩建竣工后计入投资性房地产，产生税前公允价值变动收益 11.75 亿元。在扣除非经常性损益后，金融街归属于上市公司股东的净利润仅为0.61 亿元，同比下滑 88.05%。

值得注意的是，金融街在整个前三季度净利润为10.13亿元，但公司全年业绩预告中指出预计盈利约20.5亿元-23.42亿元，即在三个月时间内实现了利润翻番。

这或许是一次非经常性损益带来的优化。观点地产新媒体了解到，2015年12月16日，金融街公告宣布，董事会同意北京金融街广安中心C地块部分写字楼共计2.2万平米计入投资性房地产，采用公允价值计量。

一项统计显示，2009年-2014年六年间，金融街的采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益，分别约为7.78亿元、3.53亿元、11.11亿元、12.25亿元、2.29亿元和10.3亿元。

高调持续扩张

据观点地产新媒体了解，2007年-2014年，金融街的经营活动产生的现金流净额分别为-8.13、-51.27、-15.71、-24.81、-22.26亿、-19.26亿、-29.06亿和-3.21亿元；2015年前三季度，该指标依然为负，具体数字为-127.08亿元。

金融街指出，前三季度经营活动产生的现金流量较同期的-12.62亿元有所变动，主要原因一是报告期内公司抓住土地市场机会增加项目储备，土地投资增加；二是公司新开盘项目集中在四季度，销售签约和回款存在季度间的不均衡；三是公司金融街中心改扩建项目竣工，计入投资性房地产，该部分不产生经营性现金流入。

同时，1-9月公司投资活动产生的现金流量净额约为-16.71亿元，筹资活动产生的现金流量净额约为146.99亿元。

有分析指出，当经营活动现金净流量为正数，投资活动现金净流量为负数，筹资活动现金净流量为正数时，可以判断企业处于高速发展期。就地产企业来说，即是在拿地等方面投入巨大。

观点地产新媒体粗略统计，金融街2015年在一线城市积极拿地，权益投资额高达 126 亿元。2014年的拿地金额亦高达160亿元。正是在这段时间，金融街踏上了布局沪、广两地的步伐。

值得注意的是，金融街在两地市场上最先留下的，是不计代价、高价拿地的急进形象。两年来在广州（楼盘）和上海（楼盘）创造了多个地王。但这也为金融街的扩张之路埋下了不安的隐患。最棘手的问题莫过于在周转和利润之间的两难选择。

前述分析师对观点地产新媒体分析称，“现在抢地王的多位实力雄厚的国企。而且多是制定了回归一线的发展规划，在执行层面的体现。金融街这两年拿的地，确实都不便宜，可能会影响日后的毛利率。”

来源：观点地产网