Via Verde是一个可负担住宅及商业的混合开发项目，包括150套家庭收入在40%~60%AMI的可负担租赁住宅以及71套家庭收入在70-100%AMI的可负担销售住宅。由于南布朗克斯区的哮喘发病率一直高于全国水平，设计希望能够为居民提供更优质的室外空间，因此项目最突出的特点是利用多种绿色建筑策略促进居民的健康生活。该项目采取住宅组团的形式，由一幢20层高层住宅、一幢6-13层公寓以及2-4层联排公寓围绕着一个中心庭院组成。建筑师采用了南部设置低层住宅，逐渐过渡到北侧高层的设计策略，租赁住宅部分设置在高层（109套）及中高层（42套）中，商品住宅部分在中高层及低层部分。阶梯式的屋顶提供多样化的绿地空间：三层屋顶为植栽，四层屋顶为果树，五层的屋顶为社区居民提供种植床作为社区菜园。除了绿色空间外，项目还采用水平、垂直设置的光伏太阳能面板及雨水收集系统以及很多应用在住宅中的节能方案，比如增加保温层厚度及更高效的采暖设备。户型设计考虑到转角户型可以享受到中间户型欠缺的两个朝向的通风优势，而在平面中将中间户型向外突出，不但丰富了视野，也形成有利通风的格局。设计师还利用其他简单有效的手段鼓励日常活动，比如通过规范调整放宽了消防要求，而且允许所有绿色屋顶都可以作为上人屋面。另外，以往的“绿地＋塔楼”模式的高层公共住宅已饱受诟病，但该住区出色的建筑组团式布局策略扭转了人们对高层可负担住宅的不良印象，不仅满足了低收入家庭居住意愿，也受到更广泛收入群体的青睐，为未来可负担住宅开发的建筑设计标准形成了有益参考。

利用空地开发可负担住宅

纽约在1980年代开始针对城市空地进行可负担住宅建设的探索。1987年，住宅保护部联合建筑师联盟对小尺度空地进行研究，希望利用这类地块进行可负担住宅建设。早期的合作研究涉及10个不同类型的城市空地，希望通过创新设计在城市现行建设规范框架下开发适应不同社会群体住宅建设，并形成设计范式。今天，纽约很多市属闲置用地由于旺盛的开发需求已经进行建设，但城市仍然面临进一步提高土地利用效率的诉求。根据2014年纽约可负担住宅计划，特别针对小尺度城市空地提出两项政策：一是“社区建设计划”（NCP：the Neighborhood Construction Program），一是“填充开发自有住宅机会计划”（NIHOP：the New Infill Homeownership Opportunities Program）。这两个项目旨在整合小规模用地建设低密度的可负担住宅（20套以下），并且特别针对小型开发商、社区公司和非政府机构提供优惠。

针对城市小尺度住宅的另两个重要项目，是市民住宅与规划委员会（CHPC：the Citizens Housing and Planning Council）的“造屋”（Making Room）计划以及HPD的“适应性纽约”（adAPT NYC）项目。造屋计划以2030城市人口增长规模为背景提出的住宅建设研究，主要针对未来住宅建设规范和设计标准，包括极小、极高密度住宅的研究。适应性纽约项目，则以HPD领导的“微住宅”（Micro-Unit）设计竞赛为契机，以日益增长的小家庭结构（一人或两人居住）为背景，探讨适应未来人口数量和家庭结构的居住形式以及如何以不增加建筑整体体量、不影响居住品质的方式提高居住效率。

竞赛实践地块位于曼哈顿中城的一块HPD所有的空地，nArchitects与Monadnock开发公司团队的方案最终赢得竞赛。设计方案突破了两项纽约市现行的住宅设计规范：公寓最小面积不得低于400平方英尺（约40平方米），以及不得整幢楼均为最小面积住宅的规定。但是，模块化的建造方案以及对其他规划控制指标的遵守，使该模式可以适应多种场地、建筑高度及容积率的住宅用地，而且可以大大缩短工期。微住宅项目共计55套公寓，面积在260到360平方英尺之间，目标居住群体是低收入到中等收入范围的家庭。公寓楼配置了丰富的共享设施：包括健身房、门厅、社区活动室、自行车棚、住户储藏间和寄物柜、私人活动室、露台和小花园。

微住宅是纽约第一个极小住宅项目以及第一个应用模块化建造方案实施的集合住宅，探索了极限面积条件下实现居住舒适性的综合策略，提供每户高达2.95米的室内净高和微型阳台。该项目目前正在施工，预计今年可以建成开放。

经验与启示

棕地住宅或填充住宅开发尽管已有很多成功建设的经验，然而，相较商业住宅来说，可负担住宅面临更多困难，一是开发商倾向追求更高的利润而不愿开发，二是政府的金融支持有逐渐萎缩的趋势。通过示范性项目，一方面对于建设过程中的规划设计问题和政策性障碍进行梳理和调整，一方面为其他类似项目的开发建立信心、树立榜样。Via Verde住区的设计过程突破了不少现行规范。例如由于地块形状的问题，无法满足通常要求的地面停车位数量；为了增加居民的步行机会特别将楼梯间做成开放形式；另外也突破了对上人屋面的相关规定。城市“微住宅”项目则突破了纽约之前对公寓最小面积的规定。这些探索都是通过开发团队与城市管理部门的不懈沟通，通过示范性项目改变了僵化的规范条款，从而推动了整个住宅产业的适应性发展。

来源：东方早报