在市场反应方面，存量房一般提前新房市场2-3个月。如果可以刺激存量房市场活跃，市场信心可传导至新房市场，改善整个房地产市场的预期。在实际市场运行中，鉴于存量房市场的引领作用愈发显现，以及大部分购房者需要通过卖掉现有房产腾挪资金才能购买新的改善性住宅，因此要在当前的市场结构下激活市场达到去库存的目标，启动存量房市场至关重要。

2015年12月底，中央经济工作会议把“化解房地产库存”作为2016年的五大工作任务之一。2015年房地产投资接近“零增速”，进一步拖累宏观经济，2016年围绕整个房地产开发链条的宏观风险或因房地产市场的去库存压力而有所加大。

但如果换一个视角，把去库存放到房屋流通的大背景下，我们会不会得出不一样的解决方案？

让存量房流通起来

才能更有效地去库存

（一）盘活存量房市场是去库存的重要手段

经过30年房地产市场的发展，中国居民的基本居住需求得到一定的满足，城市存量房市场的比重不断提升。2015年北京（楼盘）和上海（楼盘）二手房交易额分别是新房的2倍和3倍，部分二线城市二手房的交易规模也超过新房。在市场反应方面，存量房一般提前新房市场2-3个月。如果可以刺激存量房市场活跃，市场信心可传导至新房市场，改善整个房地产市场的预期。

在实际市场运行中，鉴于存量房市场的引领作用愈发显现，以及大部分购房者需要通过卖掉现有房产腾挪资金才能购买新的改善性住宅，因此要在当前的市场结构下激活市场达到去库存的目标，启动存量房市场至关重要。

（二）盘活存量房市场的现实障碍

在2015年的政策环境下，仍然只有包括一线在内的少数城市存量房市场活跃，大部分城市的存量房市场仍处于非常不活跃的状态。从具体的市场调研看，各种税费过高、交易手续过于庞杂、信贷支持力度很弱等多种原因制约了存量房市场的激活。

一是交易税费高，限制存量房流通。目前，中国对房产征收的税种和费用基本都集中在交易环节，且在卖方市场环境下，税费大部分由买方承担，购房成本与交易负担重，限制了存量房的流通。以北京为例，各项税费总和大概占到总购房本金的10%以上。

二是信贷支持弱，金融杠杆利用率低。信贷政策是影响中国房地产市场的重要杠杆，2015年部分房地产市场回升的重要原因之一也正是因为在购房首付比例、利率等方面的宽松。然而与存量房流通十分活跃的发达国家相比，中国国内购房的金融杠杆率依然偏低。目前国内申请首套房购房贷款，商业贷款首付比例最低25%，公积金20%。二套房商贷最低40%，但从实际情况看，大部分执行仍在五成左右。另外，总体上看，住房金融产品市场刚刚起步，对住房消费的刺激有限。