根据仲量联行的统计,2015年广州优质零售物业存量达到256万平方米,同比2014年的217万平方米增加39万平方米,优质零售物业的平均租金(整栋物业)是367.1元/平方米/月,增速同比下降1.3%。
本年度广州市优质零售物业市场无大宗成交。由于投资市场上可售项目逐渐增加,且未来竞争格局日趋严峻,部分运营经验不丰富的业主出于对经营风险的预期,愿意软化叫价立场。但是,拥有较强谈判力度的机构性投资者考虑到租金增速放缓的因素,加大风险管理,虽然仍然对广州市场有投资意愿,但整体维持谨慎态度,并希望借压低售价降低投资风险,获得更高回报。全年优质零售物业,资本值基本平稳。
商场租户组合继续调整 新兴主力租户兴起
展望未来,仲量联行广州零售地产部高级经理吴静敏表示,国内的实体零售业正在向服饰类零售以外的方向转型。尽管在宏观经济保守预期的大背景下,一些刺激国内消费的措施,例如进一步降低进口商品关税等有望出台,但是电子商务、跨境购物等消费方式无可避免将继续抑制实体零售利润增长,影响多数零售商未来扩展计划。
另外一个值得留意的是,随着年轻群体标签化消费趋势逐渐兴起,充分张扬消费者个人特质的零售品牌销售表现预期将进一步走强,成为新兴的主力租户类型。因此,实体零售业将加快向休闲娱乐、餐饮和儿童业态转型,以及连同快时尚成为主流的零售需求。预期业主将愿意提供更优惠的租金条款来吸引此类租户。
有鉴于此,仲量联行对于2016年的平均租金增长态势仍然保守,相对而言,大部分业主比较关注商场租户组合的调整力度,更愿意以租金优惠或灵活的合作方式提高商场的营业水平为首要任务。因此,吴静敏预计,2016年的整体平均租金升幅继续走弱。
供应方面,未来12个月内,由成熟零售物业开发商开发运营的优质项目将相继入市,预计全年提供36万平方米的新优质零售物业面积。部分新项目无论区位和发展商营运经验俱佳,对于高端奢侈品牌及轻奢品牌来说,是宝贵的拓展机会。由于这些项目预租情况良好,新供应对于整体空置压力较小,吴静敏预计未来12个月全市整体空置率基本稳定,小幅微升至3-4%。
投资市场方面,租金回报降低将继续成为投资者对零售物业投资的忧虑之一。对于零售物业经营风险管理的增强,使得缺乏相应经验的开发商更关注零售物业资产提前退出,市场上潜在可投资项目增加,并进一步增强投资者谈判能力。预期未来12个月内,卖家资本值立场将继续软化,收益率继续小幅上升。
(来源:赢商网)
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