笔者认为,将农民工市民化与“去库存”对接起来,大思路是正确的。但是,寄望于户籍制度改革,真的是“一万年太久”,再说地方政府目前无财力、无积极性。若祭出常规财政补贴,则显得“小打小闹”。西南财经大学《2013年中国家庭金融调查报告》显示,我国农民工家庭平均净资产28万元,除去17.6万房地产资产后,剩余资产12.8万,最具流动性的金融资产仅2.4万元。因此,即便给予补贴,我国大部分农民工家庭也不具备城镇购房支付能力。
目前,“去库存”已经陷入囚徒困境和道德困境。国家怕楼市库存冲击经济,一味地去救,这反而给开发商带来幻想;库存消化的同时,房价地价在上涨,地方政府和开发商都试图寻租上级政府,延续土地财政和楼市黄金期;城镇化、改善型需求还在创造楼市新需求,每个开发商都希望别人退出。
由此,楼市最后的结局或许是大家都死掉了,包括地方财政风险和金融风险。因此,站在楼市去产能具有全局上和战略上的高度,建议由中央转移支付激励,借助地方政府债务发行和置换,低价收购楼市库存,超低价出售或无偿出租给农民工,这是一条可选、可行和有诚意的办法。
事实上,这一做法是政府偿还为农民工提供住房保障的历史欠账,过去的福利房都是无偿或超低价提供的,也是农民工共享工业化、城市化红利的必然选择,更是将城市化从“土地城市化”纠偏到“以人为本”城市化的唯一路径。而且,开发商建设、政府收购和运营(即BOT、BOR)也是住房保障效率较高的PPP选择。
(作者系深圳房地产研究中心高级研究员)
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