因为这些城市多数都没有产业支撑、就业机会少，想让农民自愿迁移到这些城市购买住房并非易事，除非免费送住房给他们。但是，这些地方政府本来就由于房地产市场严重库存财政压得喘不过气来，岂有能力出钱购买住房免费给农民？

而对于这些地方的投资者来说，这些城市的房价已经持续下跌近两年了，只要房价在下跌，房地产的投资者就没有意愿再进入这些城市的市场。这些城市的房地产市场根本无法通过不同优惠政策吸引这些投资者进入市场。因为，房价在下跌，再好的优惠政策都是没有投资意义的。还有，在这些城市，如果想让房地产开发商降价促销同样是件不容易的事情，因为这些城市多数地方的房价本来就不高（如贵阳每平方米只有3000元左右）。房价降低不了多少，但是同样是促销不了，原因就是投资者不愿意进入市场。

切断住房市场再快速扩张的根源

更为重要的是，这些城市房地产市场严重过剩问题，不仅在于如何来消化当前已经存在的可供销售和可供出租的存量房的问题，还有两大问题需要解决。一是这些城市的不少新城早就成了“空城”和“死城”，房地产开发商是已经把房子卖出了，但这些地方整个住房市场的风险完全砸在住房投机投资者手，既卖不出去也租不出去，空置率相当惊人。如果这些地方住房库存不解决，随时都可能蔓延到金融市场。二是这些城市的住房市场去库存，不仅在于如何把目前过多的住房销售出去，更在于如何能够切断再增加这些城市住房库存的根源。

因为，就目前的情况来看，尽管不少城市的住房价格不高，但建筑住房仍然有利润。比如说，在贵州的一些地方，住房的价格已经卖到每平方米2400元了，但其成本则在1800元。建筑住房仍然有利润。所以，尽管这些城市的楼房林立，住房库存大，但是房地产开发商的住房建设并没有停止。

也就是说，如果不能够切断这些城市住房库存过高的根源，那么这些城市现在的住房库存是去掉了，但新的住房库存又会涌现。

目前全国各地城市过度规划是比较普遍的现象，只要有利润，已经规划过的住房建设又会快速扩张。如果不切断当前这些城市房地产市场严重库存的根源，这些城市的住房市场去库存会没完没了。

所以，当前三四线城市及部分二线城市的房地产市场去库存的核心就是要切断住房市场再快速扩张的根源。而这些根源既包括了不少地方政策的土地财政、对GDP业绩追求的偏好，也包括地方政府官员寻租与设租等。所以，这些城市的房地产去库存并非仅是把现有的住房卖出去那样简单，而是需求一系列的重要制度改革。这就是当前这些城市房地产去库存的实质与核心。

所以当前楼市去库存，一线城市及部分二线城市，就得采取全面遏制住房投资政策而不是利率和税收一般性下降松动鼓励住房投资者进入住房市场，要让一线城市及部分二线城市住房价格逐渐回归理性。对于三四线城市来说，则是要切断住房建设再次快速扩张的根源，不要为了GDP增长，而鼓励这些城市加大住房投资。这才是当前房地产去库存的核心与实质。

（作者系青岛大学经济学院教授，原任中国社会科学院金融研究所研究员）

（来源：中国经济周刊）